밀린 월세, 보증금에서 빼도 될까요? - 경매와 보증금 상계

집주인이 대출금을 못 갚아 집이 경매에 넘어가는 상황, 세입자 입장에서는 정말 막막합니다. 특히 월세도 밀린 상태라면 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 더욱 걱정되죠. 오늘은 경매 상황에서 밀린 월세와 보증금 상계에 대해 알아보겠습니다.

사례:

세입자 A씨는 2011년 6월 30일부터 2년 계약으로 집을 임대했습니다. 보증금은 5천만 원, 월세는 330만 원이었죠. A씨는 2012년 5월까지 월세를 냈지만, 그 이후에는 밀리기 시작했습니다. 그런데 집주인 B씨가 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔습니다. 은행은 2012년 11월 15일 경매를 신청했고, 11월 16일 경매개시결정이 내려졌습니다. 다행히 은행은 A씨에게 밀린 월세를 별도로 청구하지 않았습니다. 이런 경우, A씨는 밀린 월세만큼 보증금에서 제외하고 돌려받을 수 있을까요?

법적인 설명:

핵심은 '보증금은 임대차 계약에 따른 모든 채무를 담보한다'는 것입니다. 즉, 밀린 월세도 보증금에서 공제될 수 있다는 뜻이죠.

• 민법 제359조 제1항: "저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다." 집주인이 받는 월세도 이 '과실'에 포함됩니다. 즉, 은행은 경매개시결정 이후 발생하는 월세에도 권리를 주장할 수 있습니다. 하지만 은행은 별도로 월세를 청구하지 않았습니다.

• 판례 (대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등): 보증금은 차임, 손해배상 등 임대차 계약에서 발생하는 모든 채무를 담보합니다. 계약이 끝나고 집을 돌려줄 때, 별도의 약속이 없다면 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있습니다.

• 판례 (대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 등): 경매로 임대차 계약이 끝난 경우에도 마찬가지입니다. 은행이 밀린 월세를 따로 청구하지 않았더라도, 세입자가 받을 보증금에서 밀린 월세만큼 공제됩니다. 은행이 별도로 월세를 청구했더라도, 세입자가 실제로 돈을 지불하지 않았다면 역시 보증금에서 공제됩니다.

결론:

A씨는 밀린 월세만큼 보증금에서 공제되고 나머지 금액을 돌려받게 됩니다. 경매 상황에서는 보증금에서 밀린 월세가 자동으로 공제되기 때문에, 세입자는 이 점을 유의해야 합니다.