빚보다 담보가 더 큰데, 담보만큼만 갚으면 해결될까요? (근저당권 이야기)

집이나 땅을 담보로 돈을 빌릴 때, 보통 근저당권을 설정합니다. 근저당권은 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)에게 돈을 돌려받지 못할 경우, 담보로 잡은 부동산을 팔아서 돈을 회수할 수 있도록 하는 권리입니다. 이때, 채권최고액이라는 것을 설정하는데, 이는 장래에 발생할 이자, 손해배상 등을 고려하여 정해지는 금액입니다.

그런데 만약 빌린 돈과 이자가 쌓여서 채권최고액보다 커지면 어떻게 될까요? 담보로 설정된 금액(채권최고액)만 갚으면 근저당권이 사라질까요? 결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다.

왜 그럴까요?

민법 제357조는 근저당권은 채권최고액만 정하고, 장래에 발생할 채무 변동은 근저당권에 영향을 미치지 않는다고 규정합니다. 즉, 빌린 돈이 채권최고액을 넘어서더라도 근저당권은 유효하며, 채권자는 최고액까지 돈을 회수할 권리가 있습니다. 또한 민법 제360조에 따르면 근저당권은 원금, 이자, 위약금, 손해배상, 그리고 실행비용까지 담보합니다.

대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다3681 판결에서도 이와 같은 원칙을 확인할 수 있습니다. 이 판례에 따르면, 채권최고액을 초과하는 채무가 있는 경우에도 채권자는 채무 전액을 변제받을 때까지 근저당권을 유지할 수 있습니다. 채무자가 채권최고액만큼만 변제했다고 해서 근저당권이 말소되는 것은 아닙니다. 즉, 채무 전체를 갚아야 근저당권에서 완전히 벗어날 수 있습니다.

단, 예외가 있습니다.

빌린 사람이 아니라 제3자(물상보증인)가 자신의 부동산을 담보로 제공한 경우에는 이야기가 달라집니다. 대법원 1974. 12. 10. 선고 74다998 판결에 따르면, 물상보증인은 채권최고액만 변제하면 근저당권 말소를 청구할 수 있습니다. 물상보증인은 채무자와 달리 채권최고액을 초과하는 부분까지 책임질 의무가 없기 때문입니다.

결론적으로, 자신의 부동산을 담보로 제공한 채무자는 채권최고액만 변제하더라도 근저당권이 말소되지 않습니다. 초과된 채무까지 모두 변제해야 비로소 근저당권에서 벗어날 수 있습니다. 하지만 제3자가 물상보증인으로 담보를 제공한 경우에는 채권최고액만 변제하면 근저당권 말소를 청구할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.