빚 대신 부동산을 받기로 했는데, 이게 빚 갚는 건가요, 담보인가요?

돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)에게 돈 대신 부동산 소유권을 넘겨받기로 약속하는 경우가 있습니다. 이때, 이 약속이 정말 빚을 갚는 것(대물변제)인지, 아니면 빚을 갚지 못할 경우를 대비해 부동산을 담보로 잡는 것(양도담보)인지 헷갈릴 수 있습니다. 어떻게 구분할 수 있을까요?

핵심은 약속 당시 당사자들의 진짜 의도가 무엇이었는지입니다. 단순히 계약서에 '양도'라고 적혀있다고 무조건 대물변제라고 볼 수 없고, 반대로 '담보'라는 말이 없다고 해서 양도담보가 아닌 것도 아닙니다. 당사자들의 의도가 명확하지 않을 때는 여러 가지 정황을 종합적으로 고려해야 합니다. 대법원 판례(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다19880 판결)도 이러한 입장입니다.

어떤 정황을 살펴봐야 할까요?

• 약속 당시 빚의 액수와 부동산의 가치: 빚보다 부동산 가치가 훨씬 높다면 대물변제보다는 담보로 생각하는 것이 더 자연스럽겠죠.
• 빚이 생긴 경위와 그 이후의 과정: 돈을 빌려준 이유, 돈을 갚는 과정 등을 살펴봐야 합니다.
• 약속 당시의 상황: 당시 당사자들의 재정 상태, 부동산 시장 상황 등을 고려해야 합니다.
• 약속 이후 부동산의 관리 및 처분: 부동산을 넘겨받았다고 하는 사람이 실제로 부동산을 관리하고 처분했는지, 아니면 여전히 채무자가 관리하고 처분했는지가 중요한 판단 기준이 됩니다.
• 계약서 내용: 계약서에 '채무 변제' 또는 '채권채무 관계 종결' 등의 문구가 있는지, 채무의 일부만 변제하는 경우 변제되는 액수가 명시되어 있는지 등을 살펴봐야 합니다. 또한, 부동산에 다른 빚(근저당권 등)이 있는 경우 그 처리방법에 대한 약정이 있는지도 중요합니다.

관련 법 조항은 다음과 같습니다.

• 민법 제105조 (의사표시의 해석): 의사표시는 표의자의 진의 아닌 표시행위나 관습을 기초로 하여 해석되어야 합니다.
• 민법 제372조 (양도담보): 채권담보의 목적으로 부동산의 소유권을 이전하는 것을 양도담보라고 합니다.
• 민법 제466조 (변제의 목적물): 변제는 채권의 목적인 물건이나 권리의 이전으로 할 수 있습니다 (대물변제).

결론적으로, 단순히 부동산 소유권이 이전되었다고 해서 바로 빚이 갚아진 것이라고 단정 지을 수는 없습니다. 위에서 언급한 여러 가지 정황과 법 조항, 판례를 바탕으로 종합적으로 판단해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 방법입니다.