빚 때문에 집 팔았는데, 사기라고? - 대물변제예약 아닌 매매계약 이야기

돈을 빌려주고 집에 가등기를 설정했는데, 돈을 못 받았다면 어떻게 해야 할까요? 복잡한 법적 분쟁에 휘말리기 쉽상인데요, 오늘은 비슷한 상황에서 새로운 매매계약을 맺고 소유권을 이전받은 사례를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고의 남편에게 돈을 빌려주고 집에 가등기를 설정했습니다. 하지만 변제기가 지나도 돈을 받지 못했고, 피고의 남편은 다른 빚까지 쌓여 집이 경매에 넘어갈 위기에 처했습니다. 이에 원고는 피고의 남편과 새로운 매매계약을 체결했습니다. 매매대금은 기존 빚, 주택융자금, 전세금 등을 모두 합친 금액으로 정하고, 기존 가등기에 기반한 본등기를 통해 소유권을 이전받았습니다. 피고는 이 과정이 부당하다며 집을 비워주지 않았고, 결국 소송까지 이어졌습니다.

쟁점

피고는 원고와 남편 간의 매매계약이 실제로는 '대물변제예약'이라고 주장했습니다. 쉽게 말해, 빚 대신 집을 넘겨준 것이라는 주장입니다. 만약 이 주장이 받아들여진다면 민법 제607조(변제공탁)와 제608조(대물변제)에 따라 계약이 무효가 될 수 있습니다. 특히, 빚을 갚는 대신 집을 넘기는 계약은 채무자에게 불리할 수 있기 때문에 법은 이를 엄격하게 규제하고 있습니다.

법원의 판단

법원은 원고와 피고 남편 간의 계약이 대물변제예약이 아니라고 판단했습니다. 새로운 매매계약을 체결하면서 기존 빚뿐 아니라 주택융자금, 전세금 등을 모두 정확히 계산하여 매매대금에 포함시켰고, 정상적인 매매계약처럼 계약서도 작성했습니다. 단순히 빚 대신 집을 넘겨준 것이 아니라, 여러 가지 채무를 정리하고 새롭게 소유권을 이전하는 정식 매매였다는 것입니다. 따라서 민법 제607조와 제608조는 적용되지 않는다고 보았습니다.

또한, 피고가 아무런 권리가 없이 집을 점유하고 있는 이상, 남편은 그대로 두고 처인 피고만을 상대로 명도청구를 인용한 것도 문제없다고 판단했습니다. (관련 조문: 민법 제192조, 제195조)

결론

이 판례는 빚을 담보하기 위해 가등기를 설정한 후, 채무불이행 시 단순히 담보권을 실행하는 것 외에도 새로운 매매계약을 통해 소유권을 이전받을 수 있다는 것을 보여줍니다. 물론, 이 과정에서 매매계약이 정상적으로 이루어졌는지, 대물변제예약과 구별되는 실질적인 매매인지가 중요한 판단 기준이 됩니다.

참조 조문

• 가. 민법 제607조, 제608조
• 나. 민법 제192조, 제195조

참조 판례

• 가. 대법원 1964.9.22. 선고 64다548 판결, 1965.9.21. 선고 65다1302 판결
• 나. 대법원 1980.7.8. 선고 79다1928 판결