근저당권, 최고액보다 빚이 더 많다면?

부동산을 담보로 돈을 빌릴 때는 보통 근저당권을 설정합니다. 근저당권에는 '채권최고액'이라는 게 있는데요, 이 금액까지는 담보 효력이 인정된다는 의미입니다. 그런데 만약 빌린 돈(채권액)이 채권최고액보다 커지면 어떻게 될까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 이에 대한 궁금증을 풀어보겠습니다.

사례: 신용보증기금(원고)은 채무자의 재산을 가압류한 상태였습니다. 그런데 같은 재산에 대해 이미 다른 채권자(피고)가 근저당권을 설정해 둔 상태였죠. 경매 결과, 배당 가능한 금액이 남았는데, 피고의 채권액은 채권최고액을 넘어선 상태였습니다. 경매법원은 피고에게 채권최고액까지 배당하고, 남은 금액을 피고의 초과 채권과 원고의 가압류 채권에 비례하여 나눠주었습니다. 원고는 피고가 최고액을 넘는 부분까지 배당받은 것은 부당하다고 주장했습니다.

대법원의 판단: 대법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 근저당권 설정자와 채무자가 동일한 경우, 채권최고액은 다른 채권자(후순위 담보권자 또는 제3취득자)에 대한 우선변제권의 한도일 뿐, 피고가 받을 수 있는 돈의 '최대 한도'는 아니라는 것입니다. 즉, 다른 채권자가 없다면, 경매 대금은 채권최고액을 넘어선 부분까지 피고에게 배당될 수 있다는 것이죠.

더 나아가, 옛날 경매법(1990년 폐지)에서는 배당 절차에 대한 규정이 지금과 달랐습니다. 그래서 피고는 배당요구를 하지 않고도 채권액을 소명하는 것만으로 최고액을 초과하는 채권에 대해서도 경락대금을 받을 수 있었습니다.

핵심 정리:

• 근저당권 설정자와 채무자가 같고, 다른 채권자가 없다면 채권최고액을 넘는 빚도 경매대금에서 변제받을 수 있습니다.
• 채권최고액은 다른 채권자에 대한 우선변제권의 한도일 뿐, 채권자가 경매에서 받을 수 있는 금액의 절대적인 한도는 아닙니다.

관련 법조항 및 판례:

• 참조조문:
  • 옛 경매법(1990.1.13. 법률 제4201호에 의하여 폐지) 제34조 제2항
  • 옛 간이절차에의한민사분쟁사건처리특례법(1990.1.13. 법률 제4204호로 개정되기 전의 것) 제5조
• 참조판례:
  • 대법원 1972.1.26. 자 71마1151 결정(집20①민2), 1972.5.23. 선고 72다485,486 판결(집20②민73), 1981.11.10. 선고 80다2712 판결(공1982,42)
  • 대법원 1968.12.17. 선고 68다2080 판결(집16③민298), 1976.1.13. 선고 75다884 판결(공1976,8896), 1979.2.27. 선고 78다1689 판결(공1979,11850)

이 판례는 옛날 법률에 따른 것이지만, 근저당권의 기본 원리를 이해하는 데 도움이 될 것입니다. 부동산 담보대출을 고려하고 있다면 채권최고액의 의미를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.