빚 있는 부동산 빼돌렸다가 저당 풀리면 어떻게 될까?

안녕하세요! 오늘은 빚이 있는 부동산을 빼돌렸다가 저당이 풀리면 어떻게 되는지, 좀 복잡하지만 중요한 이야기를 해보려고 합니다. 실제 사례를 통해 쉽게 이해하도록 설명드릴게요.

사례

'을'은 빚 때문에 은행(근저당권자)에 자신의 부동산을 담보로 제공했습니다. 그런데 '을'은 빚을 갚지 않고 '병'에게 부동산을 몰래 넘겨버렸습니다 (이를 '사해행위'라고 합니다). 나중에 다른 사람이 '을'의 빚을 대신 갚아주어 은행의 저당권이 말소되었습니다. 이 경우, '을'의 채권자는 어떻게 해야 할까요? 부동산을 다시 찾아올 수 있을까요?

해결 방법: 가액 배상

단순히 생각하면 '병'에게 부동산을 돌려달라고 할 것 같지만, 대법원은 이 경우 부동산 자체를 돌려받는 것이 아니라 **"가액 배상"**을 받아야 한다고 판단했습니다. 왜 그럴까요?

처음에 은행은 부동산에 저당권을 설정했기 때문에, 부동산의 가치 중 저당권에 해당하는 금액만큼은 자신의 권리였습니다. '을'이 '병'에게 부동산을 넘긴 것은 은행의 권리를 침해한 것이 아니고, 나머지 가치 (부동산 가치 - 저당권 금액)에 대해서만 '사해행위'가 성립하는 것이죠.

그런데 나중에 저당권이 말소되었으니, '병'이 부동산 전체를 돌려주게 되면 '을'의 일반 채권자들이 원래는 담보로 잡히지 않았던 부분까지 가져가는 결과가 됩니다. 이는 공평하지 않겠죠?

따라서 대법원은 '병'이 부동산 전체 가치가 아닌, "사해행위 당시 부동산 가치 - 저당권 금액" 에 해당하는 돈만 배상하면 된다고 판결했습니다.

(대법원 1998. 2. 13. 선고 97다6711 판결) 어느 부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우에는 원칙적으로 그 사해행위를 취소하고 소유권이전등기의 말소 등 부동산 자체의 회복을 명하여야 하는 것이나, 저당권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 경우에 그 사해행위는 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보아야 하므로 사해행위 후 변제 등에 의하여 저당권설정등기가 말소된 경우, 사해행위를 취소하여 그 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복시키는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되어, 그 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 명할 수 있을 뿐이다.

배상액 산정 시점

'병'이 배상해야 할 금액은 '사해행위 취소 소송'의 사실심 변론종결 시점을 기준으로 계산합니다. 만약 저당권이 여러 개였다면, 말소된 저당권 금액뿐 아니라 말소되지 않은 저당권 금액도 모두 제외하고 계산해야 합니다.

복잡한 내용이지만, 빚 있는 부동산을 함부로 빼돌리면 안 된다는 것, 그리고 채권자는 자신의 권리를 지키기 위해 적절한 법적 조치를 취해야 한다는 것을 기억하시면 좋겠습니다.