근저당권 채권최고액 초과 시, 돈은 누구에게?

부동산 담보대출을 받을 때 흔히 설정하는 근저당권. 이 근저당권에는 채권최고액이라는 것이 있습니다. 대출받을 당시 확정되지 않은 이자나 기타 비용까지 고려하여 설정하는 최대 담보 한도 금액이죠. 그런데 만약 경매로 부동산이 팔렸을 때, 근저당권자가 받을 돈이 이 채권최고액보다 더 많다면 어떻게 될까요? 오늘은 이에 대한 대법원 판례를 바탕으로 살펴보겠습니다.

사례를 통해 알아보기

A는 B은행에서 1억 원을 대출받고, 자신의 집에 1억 5천만 원의 근저당권을 설정했습니다. 시간이 흘러 A가 대출금을 갚지 못하게 되자 B은행은 A의 집을 경매에 넘겼습니다. 경매 결과 A의 집은 2억 원에 낙찰되었습니다. 이때 A의 B은행에 대한 채무는 이자 등이 추가되어 총 2억 원이 되었습니다.

이 경우 B은행은 근저당권의 채권최고액인 1억 5천만 원만 받을 수 있을까요? 아니면 실제 채무액인 2억 원을 모두 받을 수 있을까요? 그리고 남은 돈은 누구에게 돌아갈까요?

대법원의 판단

대법원은 이러한 경우, 다른 채권자나 제3취득자가 없다면 근저당권자는 채권최고액을 초과하는 금액도 받을 수 있다고 판결했습니다 (대법원 1992. 5. 26. 선고 92다1896 판결). 즉, 위 사례에서 B은행은 2억 원을 모두 받을 수 있습니다.

왜 그럴까요?

근저당권의 채권최고액은 다른 채권자나 제3자를 보호하기 위한 장치입니다. 만약 다른 채권자나 제3자가 있다면, 근저당권자는 최고액까지만 우선적으로 변제받고, 나머지 채권자들은 남은 금액에서 순서대로 변제받게 됩니다 (민사집행법 제148조).

하지만 다른 채권자나 제3자가 없고, 근저당권 설정자와 채무자가 동일인이라면, 채권최고액은 단순한 우선변제의 한도일 뿐, 근저당권자가 받을 수 있는 총액을 제한하는 것은 아닙니다. 따라서 위 사례처럼 근저당권자의 채권액이 채권최고액을 초과하더라도, 매각대금에서 최고액을 넘는 부분까지도 근저당권자가 변제받을 수 있습니다. 남은 금액은 당연히 채무자에게 돌아가지 않습니다.

관련 법 조항

• 민사집행법 제145조 (근저당권의 실행 등)
• 민사집행법 제148조 (근저당권자의 우선변제)
• 민법 제357조 (저당권의 효력)

이처럼 근저당권과 관련된 법리는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 부동산 거래 시에는 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.