폐업 전 상가 경매? 내 보증금은 안전할까?

장사가 안 돼서 폐업을 고민 중인데, 설상가상 건물주 사정으로 건물이 경매에 넘어간다니 눈앞이 캄캄하시죠? 힘들게 모은 보증금, 과연 돌려받을 수 있을지 걱정이 앞설 겁니다. 특히 경매 전에 폐업하면 보증금을 못 받는다는 이야기도 들려 더욱 불안하실 텐데요. 오늘은 이런 상황에서 내 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

폐업과 보증금, 무엇이 먼저일까?

결론부터 말씀드리면, 경매 전에 폐업신고를 하면 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리(우선변제권)를 잃을 수 있습니다. "우선변제권"이란 경매로 건물이 팔렸을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리인데요. 상가임대차보호법에서는 임차인의 권리를 보호하기 위해 이러한 우선변제권을 인정하고 있습니다.

사업자등록, 꼭 유지해야 하는 이유

그런데 이 우선변제권을 행사하려면 몇 가지 조건이 필요합니다. 그중 하나가 바로 "배당요구의 종기"까지 사업자등록이 유지되어야 한다는 것입니다. "배당요구의 종기"란 법원이 경매 절차에서 채권자들에게 배당을 신청하라고 정해주는 날짜를 말합니다.

상가임대차보호법 제5조 제2항에서는 "대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다"고 규정하고 있습니다. 그리고 이 우선변제권을 갖추기 위해서는 사업자등록이 필수적입니다. 대법원 판례에서도 사업자등록은 우선변제권을 얻기 위한 요건이자, 그 권리를 유지하기 위한 존속 요건이라고 명시하고 있습니다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다38467 판결 등). 즉, 배당요구 종기까지 사업자등록이 유지되어야만 우선변제권을 행사할 수 있다는 의미입니다.

그렇다면 어떻게 해야 할까요?

경매 진행 상황을 꼼꼼히 확인하고, 배당요구 종기 이후에 폐업신고를 하는 것이 안전합니다. 법원에서 배당요구 종기를 공고하니, 이를 확인하고 폐업 절차를 진행하는 것이 좋습니다. 경매 절차가 복잡하고 어렵게 느껴진다면 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

정리하자면:

• 건물 경매 전 폐업신고를 하면 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
• 우선변제권을 유지하려면 배당요구 종기까지 사업자등록을 유지해야 합니다.
• 경매 진행 상황을 확인하고, 배당요구 종기 이후에 폐업신고를 하는 것이 안전합니다.

힘든 상황 속에서 보증금을 지키기 위해서는 정확한 정보와 신중한 판단이 필요합니다. 위 내용을 참고하여 어려운 시기를 잘 헤쳐나가시길 바랍니다.