상가 구분점포 매매, 등기부등본에 적힌 면적이 전부? 실제 사용면적과 다르면 어쩌지?

상가 구분점포를 계약할 때 실제 사용면적이 등기부등본에 적힌 면적보다 넓은 경우가 종종 있습니다. 특히, 공용면적을 무단으로 점유하여 사용하는 경우 분쟁이 발생할 수 있는데요, 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

A씨는 B씨와 아파트와 상가 구분점포를 교환하는 계약을 체결했습니다. B씨의 남편은 C씨로부터 상가를 매수했고, A씨는 C씨와 직접 매매계약서를 작성하여 점포를 인도받았습니다. 그런데 A씨는 상가 관리소장으로부터 점포 시설물 일부가 공용부분을 침범했다는 이유로 철거 요구를 받았습니다. A씨는 B씨에게 손해배상을 청구했는데요, 쟁점은 교환계약의 목적물이 실제 사용면적인지, 아니면 등기부등본에 기재된 면적인지였습니다.

1심과 2심 법원의 판단

1심과 2심 법원은 A씨와 B씨 모두 점포 시설물이 공용부분을 침범한 사실을 몰랐고, 실제 사용면적을 기준으로 계약했다고 판단하여 A씨의 손해배상 청구를 인정했습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다. 대법원은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2에 따라 구분점포의 위치와 면적은 건축물대장 등 공부에 의해 특정된다고 판시했습니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 실제 이용현황과 관계없이 공부에 기재된 면적이 거래의 대상이 된다는 것입니다.

이 사건에서 매매계약서에는 집합건축물대장과 일치하는 구분점포의 면적이 명시되어 있었습니다. A씨와 B씨가 공용부분을 포함한 면적을 계약 대상으로 삼았다는 특별한 사정이 없으므로, 계약의 목적물은 등기부등본에 기재된 면적의 점포라고 판단했습니다. 단순히 공용부분 침범 사실을 몰랐다는 사정만으로는 계약 목적물이 달라진다고 볼 수 없다는 것이죠. (대법원 1993. 5. 11. 선고 92다48918, 48925 판결 참조)

결론

상가 구분점포를 거래할 때 실제 사용면적과 등기부등본상 면적이 다를 경우, 등기부등본상 면적을 기준으로 거래가 이루어진 것으로 봅니다. 따라서 계약 전에 건축물대장과 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 실제 이용현황과 차이가 있는지 살펴보는 것이 중요합니다. 특히 공용면적을 무단으로 사용하는 경우, 추후 철거 등의 불이익을 당할 수 있으니 주의해야 합니다. 관련 법 조항으로는 민법 제563조, 제596조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 등이 있습니다.