상가 임대차 계약할 때, 임대료 외에도 권리금과 시설비 때문에 골치 아프신 분들 많으시죠? 게다가 중개수수료까지 생각하면 머리가 복잡해집니다. 중개업자가 권리금과 시설비에 대해서도 중개수수료를 요구한다면? 이게 맞는 건지 궁금하실 겁니다. 결론부터 말씀드리면, 중개수수료를 내야 할 가능성이 높습니다.
흔히 권리금이나 시설비는 건물 자체가 아니니까 중개 대상이 아니라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 법적으로는 조금 다릅니다.
부동산중개업법 제3조(중개대상물의 범위)에서는 중개대상물을 '토지', '건물 기타 토지의 정착물' 등으로 규정하고 있습니다. 그리고 제2조(정의) 제1호에서는 '중개'를 '제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것'이라고 정의합니다.
여기서 중요한 건 '권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것'이라는 부분입니다. 판례에서는 권리금이나 시설비도 임대차하려는 '건물'에 대한 '권리'로 보고 있습니다. 즉, 건물 임대차 계약을 중개하면서 함께 이루어지는 권리금 및 시설비 협상도 중개 대상에 포함된다는 뜻입니다.
따라서 중개업자가 권리금과 시설비에 대한 협상을 중개하고 수수료를 받았다고 해서 바로 불법이라고 보기는 어렵습니다. 물론, 과도한 수수료를 요구하는 것은 문제가 될 수 있으니, 적정 수수료에 대한 협의가 필요합니다. 계약 전에 중개수수료에 대한 충분한 설명을 듣고, 합리적인 금액인지 확인하는 것이 중요합니다.
생활법률
상가 임대차 계약 시 공인중개사는 신의성실 의무, 확인·설명 의무(관련 서류 제시 포함), 확인·설명서 교부 및 보존, 공제증서 교부, 손해배상 책임, 법정 중개보수 및 실비 준수, 중개보수 등 게시 의무를 갖는다.
형사판례
옛 부동산중개업법(현 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률)에서 말하는 '중개 대상물'에는 영업용 건물의 권리금이 포함되지 않는다. 따라서 권리금 중개행위는 부동산중개업법 위반이 아니며, 중개수수료 한도액 제한도 적용되지 않는다.
생활법률
부동산 중개수수료는 법정 상한요율 내에서 협의 결정하며, 거래 금액, 종류, 지역에 따라 다르고, 불법적인 초과 요구 시 반환 청구 가능하다.
민사판례
부동산 중개수수료는 중개를 의뢰한 사람만 지급할 의무가 있다. 중개인이 일방 당사자에게만 의뢰받았어도, 거래 성사를 위해 다른 당사자와도 소통했다는 이유만으로 의뢰하지 않은 당사자에게 수수료를 청구할 수 없다. '중개대상물 확인·설명서'에 서명했다고 해서 자동으로 수수료 지급 약정이 성립되는 것도 아니다.
상담사례
상가 임차권 양도시 중개업자는 대항력, 우선변제권 등 중요 권리 설명 의무가 있으며, 위반 시 손해배상 청구 가능하다.
상담사례
자신의 부동산을 직접 임대한 경우, 중개사 명칭 사용 및 확인서 교부 여부와 관계없이 중개행위가 아니다.