상가 분양 계약을 했다가 마음이 바뀌어 계약을 해지하려는 경우, 주의해야 할 사항들이 있습니다. 특히 계약 해지 사유가 발생했더라도 이미 해제권을 포기한 것으로 간주될 수 있는 행동을 했다면, 나중에 계약 해지를 주장하기 어려워집니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 이와 관련된 내용을 자세히 알아보겠습니다.
사례 소개
망 소외 1은 군인공제회로부터 지하상가를 분양받았습니다. 그런데 계약서에 명시된 특약사항을 이행하지 않아 군인공제회는 계약 해제권을 갖게 되었습니다. 그러나 군인공제회는 곧바로 계약을 해지하지 않고, 망 소외 1로부터 잔금과 연체료까지 모두 받았습니다. 심지어 소유권 이전 등기 절차를 진행하겠다는 의사까지 전달했습니다. 그 후 다른 문제가 발생하자 군인공제회는 이전의 계약 위반을 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 이에 망 소외 1의 상속인들이 소송을 제기했습니다.
대법원의 판단
대법원은 군인공제회가 계약 해제권을 포기한 것으로 판단했습니다. 계약 해제 사유가 발생했음에도 불구하고 잔금과 연체료를 받고 소유권 이전 등기 절차를 진행하겠다고 한 것은 계약을 유지하겠다는 의사표시로 해석되기 때문입니다. 즉, 이미 갖고 있던 계약 해제권을 스스로 포기한 것으로 본 것입니다. 따라서 그 후에 이루어진 계약 해지 통보는 효력이 없다고 판결했습니다.
핵심 정리
관련 법 조항 및 판례
상가 분양 계약 해지는 신중하게 결정해야 합니다. 계약 해지 사유가 발생했더라도 상대방의 행동을 주의 깊게 살펴보고, 계약 유지 의사가 있는지 판단해야 합니다. 섣부른 행동으로 계약 해제권을 잃지 않도록 주의해야 합니다.
민사판례
아파트 분양계약에서 수분양자가 잔금을 내지 않아 아파트가 경매로 넘어가 소유권 이전이 불가능해진 경우, 수분양자는 자신의 잘못으로 계약 이행이 불가능해졌기 때문에 계약을 해제할 수 없다.
민사판례
매도인이 매수인에게 잔금 지급을 최고할 때는 등기서류 준비뿐 아니라 그 뜻을 알리고 수령할 것을 요구해야 하며, 매수인이 잔금 지급 거절 의사를 표시했더라도 계약 해제 전에 철회하면 매도인은 최고 없이 계약을 해제할 수 없다.
민사판례
부동산 매매에서 매도인이 소유권 이전 등기를 해주기 전에 매수인이 잔금을 치러야 하는 선이행 의무가 있더라도, 잔금 지급일이 지났는데도 양쪽 모두 아무것도 안 했다면 그때부터는 서로 동시에 의무를 이행해야 한다. 계약을 해제하려면 상대방에게 자신의 의무 이행을 제대로 제공해야 하는데, 이 사건에서는 매도인이 이행 제공을 제대로 하지 않았고, 요구한 금액도 잘못되었기 때문에 계약 해제는 효력이 없다.
민사판례
잔금 지급일 전에 매수인이 일방적으로 일부 금액을 송금한 행위가 계약 이행의 착수로 인정되지 않아, 매도인의 계약 해제가 유효하다고 판결한 사례.
상담사례
임대인의 장밋빛 상권 전망만 믿고 상가 임대 계약했다가 기대에 못 미친다고 계약 해지하기는 어려우며, 계약서에 구체적인 상권 형성 계획과 이행 의무가 명시되지 않은 경우 임대인에게 법적 책임을 묻기 어렵다.
민사판례
계약이 당사자 합의로 해제된 경우, 특별한 약정이 없다면 상대방의 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다. 손해배상을 청구하려면 합의 해제 시 손해배상 특약이나 청구 유보에 대한 합의가 있었음을 증명해야 한다.