상가 분양, 언제 계약 해지할 수 있을까? - 이행불능에 대해 알아보자

상가 분양 계약을 했는데, 입점 예정일이 한참 지났는데도 상가 문을 열지 않고 소유권 이전도 안 해준다면 어떻게 해야 할까요? 이런 경우, 분양계약을 해지하고 납부한 분양대금을 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 통해 '이행불능'에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

동대문 패션TV 쇼핑센터 상가의 일부 수분양자들이 분양사를 상대로 계약 해지를 요구하며 소송을 제기했습니다. 분양계약상 입점 예정일이 훨씬 지났음에도 상가 개점은커녕 소유권 이전 등기도 이뤄지지 않았기 때문입니다. 수분양자들은 분양사가 계약상 의무를 이행할 수 없는 '이행불능' 상태에 있다고 주장하며, 계약 해지와 분양대금 반환을 요구했습니다.

쟁점: 이행불능이란 무엇일까?

핵심 쟁점은 분양사의 의무 불이행이 단순한 '이행지체'인지, 아니면 계약을 해지할 수 있는 '이행불능' 상태인지 여부였습니다. 법원은 '이행불능'이란 단순히 물리적으로 불가능한 경우만을 의미하는 것이 아니라고 설명합니다. 사회 통념상 채권자가 채무 이행을 기대할 수 없는 경우까지 포함한다는 것이죠. (대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결 참조)

법원의 판단

1심과 2심 법원은 분양사의 의무 불이행이 단순한 이행지체에 불과하다고 판단했습니다. 하지만 대법원은 원심 판결을 뒤집고 사건을 다시 심리하도록 파기환송했습니다. 대법원은 분양계약상 입점 예정일로부터 상당한 시간이 지났고, 분양사가 소유권 이전 등기를 하려면 다른 채권자들에 대한 채무를 먼저 해결해야 하는 상황 등을 고려할 때, 분양사가 계약상 의무를 이행하는 것이 사실상 불가능하거나 현저히 곤란한 상태라고 판단했습니다. 즉, '사회통념상 이행불능'이라고 볼 여지가 있다는 것이죠. (민법 제546조 참조)

결론

이 판례는 상가 분양계약에서 이행불능을 판단하는 기준을 제시하고 있습니다. 단순히 시간이 지체된 것만으로는 부족하고, 사회 통념상 채무 이행을 기대하기 어려운 상황인지 종합적으로 판단해야 한다는 것입니다. 분양사의 재정 상태, 다른 채권자와의 관계, 상가 개점을 위한 실질적인 조치 등 여러 요소를 고려하여 이행불능 여부를 판단해야 합니다. 이 판결은 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결, 대법원 2006. 6. 16. 선고 2005다39211 판결 등을 참조하고 있습니다.