상가 분양계약 해지 시 상가개발비, 돌려받을 수 있을까?

상가 분양받으려고 계약금, 중도금 다 냈는데, 개인적인 사정으로 잔금을 못 치러 계약 해지될 위기에 처했다면? 혹시 상가개발비라는 명목으로 낸 돈도 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 상가 분양계약 해지 시 상가개발비 반환에 대한 대법원 판례를 살펴보겠습니다.

상가개발비, 그 정체는?

분양계약서에 보면 분양대금 외에 '상가개발비'라는 항목이 있는 경우가 있습니다. 이 돈은 상가 홍보, 공용 인테리어 설치, 상권 활성화 등을 위해 사용된다고 하는데요. 대법원은 이 상가개발비를 단순한 추가 비용이 아니라, 수분양자가 분양사에 상가 활성화 업무를 위임하고 그 비용과 보수를 지급하는 것으로 해석했습니다. (민법 제680조, 제681조) 즉, 상가개발비는 위임계약의 성격을 갖는다는 거죠.

계약 해지 시 돌려받을 수 있나요?

분양계약이 해지되면 상가개발비 약정도 함께 종료됩니다. 그렇다면 냈던 상가개발비는 어떻게 될까요? 분양계약서에 '계약 해지 시 상가개발비는 돌려주지 않는다'라는 조항이 있다면 어떨까요? 대법원은 이런 조항은 약관의 규제에 관한 법률(약관법) 제9조에 위배되어 무효라고 판단했습니다. 계약 해지에 따른 사업자의 원상회복 의무를 부당하게 제한하는 조항이기 때문이죠.

만약 상가개발비 반환에 대한 약정이 아예 없거나 무효인 경우, 특히 상가개발비 약정이 위임계약의 성격을 갖는다면, 분양사는 이미 처리한 업무에 대한 상당한 보수와 비용을 제외한 나머지 금액을 수분양자에게 돌려줘야 합니다. (민법 제686조, 제688조) 얼마나 돌려받을 수 있느냐는 분양사가 실제로 어떤 업무를 얼마나 처리했는지에 따라 달라지겠죠. 이때, 처리한 업무 내용과 비용에 대한 입증 책임은 분양사가 집니다. (민사소송법 제288조)

계약금은 어떻게 되나요?

계약금 역시 분양계약 해지 시 돌려받을 수 있을지 궁금하실 텐데요. 계약금은 위약금으로 예정된 것으로 보통 취급됩니다. 하지만 위약금이 과도하게 높게 설정되어 있다면 법원에서 감액할 수 있습니다. (민법 제398조)

결론적으로, 상가 분양계약 해지 시 상가개발비는 무조건 돌려받지 못하는 것이 아닙니다. 계약서 내용, 상가개발비의 성격, 분양사가 실제로 집행한 업무 내용 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 혹시라도 부당하게 상가개발비를 돌려받지 못하는 상황이라면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.

(참고 판례: 대법원 2010. 10. 28. 선고 2008다83196 판결)