상가 임대했는데, 나도 또 임대할 수 있을까? 상가 전대차 완벽 정리!

내가 임대한 상가, 장사가 잘 안 돼서 다른 사람에게 다시 임대하고 싶을 때가 있죠? 이럴 때 필요한 것이 바로 전대차입니다. 하지만 함부로 전대차를 했다가는 낭패를 볼 수 있으니, 오늘 포스팅을 통해 상가 전대차에 대해 꼼꼼히 알아보도록 하겠습니다!

전대차란 무엇일까요?

쉽게 말해 전대차는 임차인이 임대한 상가를 다시 제3자에게 임대하는 것입니다. 내가 임대인에게 빌린 상가를 또 다른 사람에게 빌려주는 것이죠. 이때, 원래 임대인을 "임대인", 내가 임차인이자 전대인이 되고 "전대인(임차인)", 새롭게 임차하는 사람을 **"전차인"**이라고 부릅니다.

마음대로 전대차해도 될까요? 임대인 동의 필수! (민법 제629조)

원칙적으로 임차인은 임대인의 동의 없이 전대차를 할 수 없습니다. (민법 제629조) 만약 임대인의 동의 없이 전대차를 하면, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인의 동의는 전대차 계약 전후 언제든지, 명시적 또는 묵시적으로 가능합니다. 핵심은 동의가 있었다는 사실을 임차인과 전차인이 입증해야 한다는 점입니다.

임대인 동의가 있는 전대차, 어떤 효과가 있을까요?

전대인(임차인)과 전차인: 전대차 계약 내용에 따라 권리와 의무가 정해집니다. 전대인은 전차인에게 임대인과 같은 책임을 집니다.
임대인과 임차인(전대인): 전대차와 상관없이 기존 임대차 계약은 그대로 유지됩니다. 임대인은 임차인에게 계약상 권리를 행사할 수 있습니다. (민법 제630조제2항)
임대인과 전차인: 직접적인 관계는 없지만, 전차인은 특정 조건 하에 월세를 임대인에게 직접 지급할 수 있습니다. (민법 제630조제1항 전단) 단, 전차인은 임차인에게 월세를 지급했다는 이유로 임대인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. (민법 제630조제1항 후단)
전차인 보호: 임대인과 임차인의 임대차 계약이 종료되면 전대차 계약도 종료됩니다. 단, 임대인과 임차인의 합의로 계약이 종료된 경우 전차인은 전대차 존속을 주장할 수 있습니다. (민법 제631조) 또한, 적법한 전대차의 경우, 임대차 계약 해지 시 전차인에게 통지가 없으면 해지 효력이 발생하지 않으며, 통지 후 6개월이 지나야 효력이 발생합니다. (민법 제638조) 전차인은 임대인의 동의를 얻어 설치하거나 매수한 부속물에 대해 매수를 청구할 수 있습니다. (민법 제647조)

임대인 동의 없는 전대차, 위험할 수 있어요!

전대인(임차인)과 전차인: 계약은 유효하지만, 임대인의 동의를 받지 못하면 전차인은 불안정한 지위에 놓입니다.
임대인과 임차인(전대인): 임대인은 무단 전대를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조제2항)
임대인과 전차인: 전차인은 임대인에게 전대차 효력을 주장할 수 없습니다. 임대인은 전차인을 불법점유자로 간주하고 상가 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제213조, 제214조)

상가 일부만 전대차할 수 있을까요? (민법 제632조)

상가 일부를 전대하는 경우, 일반적인 전대차 규정이 적용되지 않습니다. (민법 제632조) 하지만 이는 임의규정이므로, 계약으로 일부 전대차를 금지할 수 있습니다.

전세권의 전대, 전전세는 어떨까요? (민법 제306조)

전전세는 전세권자가 전세 목적물의 일부 또는 전부를 제3자에게 다시 전세를 설정하는 것입니다. 설정행위로 금지되지 않는 한, 전세권 존속기간 내에서 가능합니다. (민법 제306조) 전전세는 원전세권자와 전전세권자의 합의와 등기로 성립하며 (민법 제186조), 존속기간은 원전세권 존속기간을 넘을 수 없습니다. (민법 제306조) 전전세금은 원전세금을 초과할 수 없으며, 전전세 설정 후에도 원전세권은 유지됩니다. 전전세권자는 전세권자로서의 권리를 가지며, 원전세권자는 전전세로 인해 발생하는 불가항력적 손해에 대해서도 책임을 져야 합니다. (민법 제308조)

상가 전대차, 생각보다 복잡하죠? 계약 전에 꼼꼼히 확인하고 진행해야 나중에 문제가 생기지 않습니다. 특히 임대인의 동의는 필수라는 점, 꼭 기억하세요!