건물주(임대인)의 권리와 의무, 핵심만 쏙쏙!

안녕하세요! 오늘은 건물주, 즉 임대인의 권리와 의무에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다. 임대차 계약은 건물주와 세입자 모두에게 중요한 계약이니만큼, 서로의 권리와 의무를 제대로 이해하는 것이 중요합니다. 어렵게 느껴지는 법 조항과 판례를 바탕으로 쉽고 간략하게 설명해 드릴게요!

1. 임대인의 권리

(1) 차임지급청구권:

가장 기본적인 권리인 차임지급청구권! 세입자는 임대 건물을 사용하는 대가로 차임(월세)을 지급해야 합니다. 차임은 꼭 돈일 필요는 없고 물건으로 지급하는 것도 가능합니다 (민법 제618조). 놀랍게도, 건물주가 건물에 대한 완벽한 소유권이 없더라도, 임대차 계약은 유효하고 세입자는 차임을 지급해야 합니다 (대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결). 차임 지급 시기는 계약으로 정하지만, 특별한 약속이 없다면 매월 말일에 지급하는 것이 원칙입니다 (민법 제633조).

(2) 차임증액청구권:

세금, 공과금 등 건물 유지 비용이 늘어나거나, 코로나19같은 1급 감염병으로 경제 상황이 변하면 건물주는 차임이나 보증금을 올려달라고 요구할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제11조제1항). 단, 차임을 올리지 않기로 미리 약속한 경우에는 원칙적으로 증액 청구가 불가능합니다. 하지만 그 약속 이후 상황이 크게 바뀌어서 약속을 지키는 것이 불합리하다면 증액을 요구할 수 있습니다 (대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결). 또한 1급 감염병 등으로 차임이 줄어든 후 다시 올릴 때는, 이전 차임 수준까지는 상가임대차법의 제한을 받지 않습니다 (상가건물 임대차보호법 제11조제3항). 주의할 점은, 차임 증액은 계약이나 이전 증액 후 1년이 지나야 하고, 한 번에 현재 차임의 5%까지만 올릴 수 있다는 제한이 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제11조제1항 후단, 제2항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조).

(3) 임대물반환청구권:

임대차 계약이 끝나면 세입자는 건물을 원래 상태로 되돌려 건물주에게 반환해야 합니다 (민법 제654조에 따른 제615조의 준용). 세입자가 건물을 함부로 사용해서 손해가 발생했다면, 건물주는 건물을 돌려받은 날로부터 6개월 안에 손해배상을 청구할 수 있습니다 (민법 제654조에 따른 제617조의 준용).

(4) 임대물 보존행위를 할 권리:

건물을 유지·보수하기 위해 필요한 행위를 할 수 있습니다. 세입자는 이를 거부할 수 없습니다 (민법 제624조). 다만, 보존행위 때문에 세입자가 건물을 사용하지 못했다면, 그 기간만큼 차임을 내지 않아도 됩니다 (민법 제618조).

2. 임대인의 의무

(1) 상가건물 사용·수익하게 할 의무:

건물주는 세입자가 계약대로 상가 건물을 사용할 수 있도록 해야 합니다 (민법 제618조). 건물을 깨끗하게 인도하고, 사용하는 데 문제가 없도록 수리도 해줘야 합니다 (민법 제623조). 다만, 사소한 파손은 세입자가 직접 고칠 수 있다면 건물주의 수리 의무는 없습니다. 하지만 수리하지 않아서 세입자가 제대로 사용할 수 없다면 건물주가 수리해야 합니다 (대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).

(2) 방해제거의무:

새로운 세입자가 들어왔는데 이전 세입자나 다른 사람이 건물 사용을 방해한다면, 건물주는 이를 해결하기 위해 노력해야 합니다 (민법 제214조 및 제623조 참조).

(3) 하자담보책임:

건물에 문제가 있어서 세입자가 사용할 수 없다면, 건물주는 책임을 져야 합니다 (민법 제567조). 세입자는 수리를 요구하거나, 차임을 줄여달라고 요구할 수 있고, 심각한 경우 계약을 해지할 수도 있습니다 (민법 제623조, 제580조, 제627조, 제567조, 제572조).

(4) 임대차보증금 반환의무:

계약이 끝나면 건물주는 세입자에게 보증금을 돌려줘야 합니다 (대법원 1988.1.19. 선고 87다카1315 판결).

임대차 계약은 건물주와 세입자 모두에게 중요한 약속입니다. 위 내용을 참고하여 서로의 권리와 의무를 잘 이해하고, 분쟁 없이 원만한 임대차 관계를 유지하시길 바랍니다.