텅 빈 가게, 내 권리는 어떻게 지킬까? (사실상 폐업과 상가 임차인의 권리)

가게를 빌려서 장사를 시작하려고 사업자등록까지 마쳤는데, 개인적인 사정으로 직접 운영하지 못하게 되었어요. 전대차를 줘서 다른 사람이 운영하게 하거나, 아예 문을 닫아놓는 경우도 있겠죠. 이런 경우, 나의 권리는 어떻게 될까요? 특히, 건물이 경매에 넘어가는 최악의 상황에서 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 바로 '대항력'과 '우선변제권'이 핵심입니다.

대항력이란? 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다.

우선변제권이란? 건물이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

상가건물임대차보호법에서는 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 대항력과 우선변제권을 갖게 된다고 명시하고 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).

그런데, 제가 직접 장사를 하지 않고 가게가 텅 비어있는데도 이러한 권리가 유지될까요? 안타깝게도, 그렇지 않습니다.

대법원은 임차인이 직접 사업을 운영하지 않고 전대차 등으로 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 단순히 사업자등록만 되어있다고 해서 대항력과 우선변제권을 인정하지 않습니다. 이런 경우 사업자등록은 상가임대차의 공시방법으로서의 효력이 없다고 보기 때문입니다. (대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결)

그럼 어떻게 해야 할까요?

내가 직접 운영하지 않더라도 대항력과 우선변제권을 유지하려면, 실제로 가게를 운영하는 전차인이 자신의 명의로 사업자등록을 해야 합니다. 즉, 내 명의로 사업자등록을 해놓고 다른 사람에게 운영을 맡기는 것은 안전하지 않습니다.

정리하자면, 텅 빈 가게라도 보증금을 안전하게 지키려면 실제로 사업을 운영하는 사람의 명의로 사업자등록이 되어 있어야 합니다. 이 점 꼭 기억하시고, 불의의 상황에 대비하세요!