폐업 후 재등록, 내 권리는 사라진다?! (대항력 & 우선변제권)

가게를 운영하다가 잠시 쉬었다가 다시 시작하려는 분들, 주목! 같은 장소, 같은 이름으로 다시 사업자등록을 한다고 해서 모든 권리가 그대로 유지될까요? 안타깝게도 대항력과 우선변제권은 새로 취득해야 합니다.

대항력이란 간단히 말해, 건물이 경매로 넘어가더라도 새로운 건물주에게 내 임대차 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 우선변제권은 건물이 경매로 넘어갔을 때 다른 빚보다 내 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리죠. 둘 다 임차인에게 매우 중요한 권리입니다.

상가건물 임대차보호법에서는 임차인을 보호하기 위해 이러한 대항력과 우선변제권을 부여하고 있습니다. 이를 얻기 위한 조건 중 하나가 바로 사업자등록입니다. 그런데 중요한 것은 사업자등록이 단순히 '한 번' 하면 끝나는 것이 아니라는 점입니다.

만약 사업자등록을 하고 장사를 하다가 폐업신고를 한 후, 다시 같은 상호와 등록번호로 사업자등록을 한다면 어떨까요? 직관적으로는 '같은 가게니까 당연히 유지되겠지?'라고 생각할 수 있지만, 법원은 다르게 판단합니다.

대법원은 사업자등록은 대항력과 우선변제권을 얻기 위한 요건일 뿐만 아니라 유지하기 위한 요건이기도 하다고 명시했습니다. 즉, 폐업신고를 하는 순간 사업자등록의 효력이 사라지기 때문에 대항력과 우선변제권도 함께 소멸됩니다. 이후 재등록을 하더라도 이전의 권리가 되살아나는 것이 아니라 새로운 사업자등록으로 새롭게 권리를 취득해야 하는 것입니다.

이와 관련된 대법원 판례 (대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결) 를 참고하시면 더 자세한 내용을 확인할 수 있습니다. 이 판례에서는 폐업 후 재등록을 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 볼 수 없다고 판시했습니다. 같은 맥락의 판례로 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결도 있습니다.

따라서 폐업 후 재등록을 고려하고 있다면, 대항력과 우선변제권을 다시 확보하기 위한 절차를 꼭 밟아야 한다는 점을 명심해야 합니다. 자칫하면 낭패를 볼 수 있으니 주의하세요!