상가 임대차계약서 주소 오류, 경매시 보증금 우선변제 받을 수 있을까요? 😱

안녕하세요! 오늘은 상가 임대차와 관련된 중요한 문제, 계약서상 주소 오류가 경매 시 보증금 우선변제에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다. 열심히 장사하는데 건물이 경매에 넘어간다니... 정말 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 😥 게다가 계약서에 문제까지 있다면 더욱 막막할 겁니다.

사례를 하나 살펴볼까요?

갑씨는 상가 건물을 임차하여 사업을 운영하고 있었습니다. 그런데 건물에 설정된 근저당권 때문에 경매 절차가 진행된다는 청천벽력 같은 소식을 듣게 되었습니다. 황급히 임대차계약서를 확인해보니, 사업자등록 신청 시 첨부했던 계약서상의 주소가 건물 등기부등본상 주소와 다르다는 것을 발견했습니다. 이런 경우, 갑씨는 경매에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있을까요?

상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 대항력과 우선변제권이라는 제도를 마련해두고 있습니다. 대항력이란 임차 건물이 다른 사람에게 넘어가더라도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘을 말하고, 우선변제권은 건물이 경매될 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

대항력을 갖추려면 건물 인도와 사업자등록이라는 두 가지 요건을 충족해야 합니다 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항). 사업자등록은 임대차 관계를 제3자에게 알리는 공시 기능을 합니다. 즉, 다른 사람들이 누가 이 건물을 임차해서 사용하고 있는지 알 수 있도록 하는 것이죠.

그런데 사업자등록 신청 시 첨부한 임대차계약서의 주소가 등기부등본상 주소와 다르다면 어떻게 될까요? 대법원은 이런 경우, 특별한 사정이 없다면 사업자등록이 제3자에게 유효한 임대차 공시방법이 될 수 없다고 판단했습니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결). 즉, 주소가 틀린 계약서로는 대항력을 인정받을 수 없다는 뜻입니다.

따라서 갑씨의 경우, 주소가 잘못 기재된 계약서로 사업자등록을 했다면 대항력을 갖추지 못한 것으로 볼 수 있습니다. 결국, 경매에서 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권도 주장할 수 없습니다.

하지만 너무 낙담하지 마세요! 비록 우선변제권은 없더라도, 경매 절차에서 일반 채권자로서 보증금에 대한 배당을 받을 수 있는 가능성은 남아있습니다. 정확한 상황은 전문가와 상담하여 권리 구제 방법을 모색하는 것이 좋습니다.

상가 임대차 계약은 신중하게! 계약서 작성 시 주소를 비롯한 모든 내용을 꼼꼼히 확인하여 불이익을 당하는 일이 없도록 주의해야 합니다.