전전세(전대차) 계약, 나도 상가 임대차보호 받을 수 있을까?

상가를 얻어 장사를 시작하려는데, 권리금 없이 좀 더 저렴하게 들어갈 수 있는 자리가 있다고 합니다. 알고 보니 기존 임차인(을)이 건물주(병)와 계약한 상가를 다시 나에게 빌려주는, 이른바 전전세(전대차) 계약이라고 하네요. 이런 경우에도 저는 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? 걱정 마세요! 전대차 계약도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

전대차란 무엇일까요?

쉽게 말해, 임차인이 다시 임대인이 되어 다른 사람에게 상가를 빌려주는 것을 말합니다. 건물주(병)-임차인(을)-전차인(갑) 이렇게 세 사람이 관계된다고 생각하면 됩니다. 이때 을은 전대인, 갑은 전차인이 됩니다.

전차인도 상가임대차보호법의 보호를 받나요?

네, 받습니다! 상가건물 임대차보호법 제13조는 전대차 관계에도 일부 규정을 적용한다고 명시하고 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제13조(전대차 관계) ① 임차인은 임대인의 동의를 얻어 그 권리를 양도하거나 임차건물의 전부 또는 일부를 전대할 수 있다. ② 임차인이 임대인의 동의 없이 전대하거나 그 권리를 양도한 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. ③ 전차인은 전대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 전대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 전대인은 이를 거절할 수 있다. ④ 제2항에도 불구하고 임차건물의 양수인은 전차인의 임차건물에 대한 사용·수익을 임대차기간이 끝날 때까지 보장하여야 한다. 다만, 전차인이 그 사실을 임대인에게 통지하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤ 이 법의 규정에 의한 임대차는 전대차의 경우에 이를 준용한다.

이 조항에 따라 전차인(갑)은 임차인(을)을 상대로 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다.

• 계약갱신요구권 (제13조 제3항 & 제10조): 전대차 기간 만료 6개월 ~ 1개월 전에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 단, 임차인(을)에게 법에서 정한 계약갱신 거절 사유가 있는 경우는 예외입니다.
• 차임 증감청구권 (제10조 준용): 경제 사정의 변동 등으로 차임이 적절하지 않다고 판단될 경우, 합리적인 범위 내에서 차임의 증감을 청구할 수 있습니다.

전대인도 권리가 있나요?

물론입니다! 전차인(갑)이 차임을 3기 이상 연체하는 경우, 전대인(을)은 전대차 계약을 해지할 수 있습니다 (제10조 제8항 준용).

주의할 점은 무엇인가요?

전대차 계약을 할 때는 반드시 원래 건물주(병)의 동의를 얻어야 합니다. 동의 없이 전대차 계약을 했다면 건물주는 임차인(을)과의 계약을 해지할 수 있고, 이는 전차인(갑)에게도 영향을 미칠 수 있습니다 (제13조 제2항).

전대차 계약은 복잡해 보이지만, 상가임대차보호법을 잘 이해하고 활용하면 안전하게 상가를 운영할 수 있습니다. 계약 전에 관련 법률을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.