상가번영회도 관리단일까? 상가관리규약의 효력은 누구에게까지?

안녕하세요! 오늘은 상가 운영에 있어서 중요한 관리단과 관리단 규약에 관련된 법원 판결을 소개해드리겠습니다. 특히 상가번영회와 관리단의 관계, 그리고 상가관리규약의 효력 범위에 대한 내용입니다.

사건의 개요

한 상가 건물에서 슈퍼마켓을 운영하는 A씨는 같은 상가 내 다른 점포에서 B씨가 동일 업종의 슈퍼마켓을 운영하려는 것을 막기 위해 법원에 가처분 신청을 했습니다. A씨를 포함한 다른 상인들은 '상가번영회'를 구성하고 상가관리규약을 통해 업종 중복을 제한하는 내용을 포함시켰기 때문입니다. 하지만 B씨는 자신은 상가번영회 가입자가 아니므로 상가관리규약의 효력이 미치지 않는다고 주장했습니다. 1심과 2심 법원은 B씨의 주장을 받아들여 A씨의 가처분 신청을 기각했습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 핵심 논지는 다음과 같습니다.

• 관리단은 당연 설립된다: 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법) 제23조 제1항에 따르면, 구분소유 관계가 성립하는 건물이 존재한다면 구분소유자 전원으로 구성된 관리단은 별도의 조직행위 없이 자동으로 설립됩니다. 즉, 형식적인 절차를 거치지 않았더라도 실질적으로 구분소유자들로 구성되어 관리단의 역할을 수행하는 단체라면 관리단으로 볼 수 있다는 것입니다.

• 상가번영회도 관리단의 성격을 가질 수 있다: 상가번영회에 세입자 등 구분소유자가 아닌 사람이 포함되어 있더라도, 구분소유자들로만 구성된 관리단의 성격을 동시에 가질 수 있습니다.

• 상가관리규약도 관리단 규약의 효력을 가질 수 있다: 상가번영회에서 만든 상가관리규약이라도, 구분소유자들의 의결권 행사 (직접 또는 대리) 또는 집합건물법 제41조 제1항에 따른 서면 결의 요건을 충족했다면, 관리단 규약으로서의 효력을 가질 수 있습니다. 이 경우, 규약의 효력은 구분소유자뿐 아니라 특별승계인(매수인 등)과 점유자(세입자 등)에게도 미칩니다 (집합건물법 제42조).

• 원심의 오류: 원심은 상가번영회와 그 규약이 관리단 및 관리단 규약의 성격을 갖지 않는다고 단정했지만, 대법원은 상가번영회가 관리단의 성격을 갖는지, 상가관리규약이 관리단 규약 요건을 충족하는지 등을 먼저 심리했어야 한다고 지적했습니다.

판결의 의의

이 판결은 상가번영회와 관리단의 관계, 그리고 상가관리규약의 효력 범위에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 상가 운영에 분쟁이 발생했을 때, 이 판결을 참고하여 상가번영회와 관리단의 관계, 규약의 효력 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

참고 조문 및 판례

• 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항, 제28조 제1항, 제29조 제1항, 제38조 제2항, 제41조 제1항, 제42조 제1항, 제2항
• 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결