상가 업종 제한, 마음대로 정할 수 있을까? - 관리단 규약과 의결 정족수 이야기

상가에서 장사를 하다 보면 업종 제한 때문에 골치 아픈 경우가 종종 있습니다. 같은 건물에 비슷한 업종이 들어오면 경쟁이 심해지기 때문에, 상가번영회 등에서 업종을 제한하는 규칙을 만들곤 하죠. 하지만 이런 규칙, 마음대로 만들고 바꿀 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 상가 업종 제한과 관련된 관리단 규약의 효력에 대한 중요한 기준을 알아보겠습니다.

관리단 규약, 누가 만들고 바꿀 수 있나요?

핵심은 바로 '관리단'입니다. 집합건물법에 따르면, 건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 자동으로 만들어집니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항) 이 관리단이 건물 관리와 사용에 관한 규약을 정할 수 있는 권한을 가지는 것이죠. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제1항) 그리고 이 규약을 만들거나 바꾸려면 관리단 집회에서 구분소유자와 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항) 서면 합의로 대체할 경우에는 5분의 4 이상의 동의가 필요합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항)

등기 전이라도 돈 다 냈으면 의결권 행사 가능!

그럼 여기서 '구분소유자'는 정확히 누구를 말하는 걸까요? 일반적으로는 등기부에 소유자로 등록된 사람을 뜻합니다. 하지만 분양대금을 모두 납부했지만, 분양자 측 사정으로 등기를 아직 못 한 수분양자도 구분소유자와 동일하게 의결권을 행사할 수 있습니다.

분양대금 미납, 등기 미완료 상태에서 만든 규약은 무효!

대법원은 분양대금을 다 내지 않았거나 등기를 마치지 않은 수분양자가 참여하여 의결 정족수를 채운 관리단 규약은 효력이 없다고 판결했습니다. 이들은 진정한 의미의 구분소유자라고 볼 수 없기 때문에, 이들이 참여한 의결은 무효라는 것이죠. 실제로 위 판례에서 상가번영회칙 제·개정 당시 일부 참여자가 구분소유권이 없거나 분양대금을 완납하지 않은 상태였고, 이들이 구분소유자로부터 적법한 권한을 위임받았다는 증거도 없었기에 해당 회칙은 효력이 없다고 판단되었습니다.

결론: 규약은 정확한 절차를 따라야 효력 발생!

상가 업종 제한과 같은 중요한 사항을 결정하는 관리단 규약은 반드시 적법한 절차를 거쳐야만 효력이 있습니다. 분양대금 완납 여부, 등기 여부, 의결 정족수 등을 꼼꼼히 확인하고, 절차상 문제가 있다면 규약의 효력을 다툴 수 있습니다. 관련 법 조항(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항, 제28조 제1항, 제29조 제1항, 제41조 제1항)과 대법원 판례 (대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결 등)를 참고하여 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.