상가 건물 관리단, 업종 위반 시 단전·단수 가능할까?

상가 건물에서 관리 규약을 정해 특정 업종을 제한하고, 이를 어길 경우 단전·단수 같은 제재를 가할 수 있을까요? 최근 대법원 판결을 통해 이에 대한 답을 얻을 수 있었습니다.

사건의 개요

한 상가 건물의 관리단은 규약을 통해 특정 업종을 제한하고, 이를 위반하는 구분소유자에게 단전·단수 등의 제재 조치를 할 수 있도록 했습니다. 한 구분소유자가 업종 제한 규약을 위반하자 관리단은 단전 조치를 예고했고, 이에 구분소유자는 법원에 단전 금지 가처분 신청을 냈습니다. 1심과 2심 법원은 관리단의 단전·단수 조치가 구분소유자의 소유권을 과도하게 침해한다고 판단하여 구분소유자의 손을 들어주었습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 원심 판결을 뒤집고 관리단의 손을 들어주었습니다. 대법원은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제28조와 제29조에 따라 적법한 절차를 거쳐 제정된 규약은 존중되어야 한다고 판시했습니다. 규약의 내용이 강행법규에 위반되거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하는 등의 특별한 사정이 없는 한 유효하다는 것입니다.

대법원은 이 사건에서 다음과 같은 점들을 고려하여 관리단 규약이 유효하다고 판단했습니다.

• 규약의 적법한 제정: 이 사건 규약은 적법한 절차에 따라 제정되었습니다.
• 상가 건물의 특수성: 공동주택과 달리 상가 건물에 대한 단전·단수는 구분소유자의 생활에 미치는 영향이 적고 주로 영업상의 손해만 발생시킵니다.
• 제재 조치의 필요성: 업종 제한 위반에 대한 다른 효과적인 제재 수단이 없을 수 있습니다.
• 제재 조치의 절차적 보호: 시정 요구 후 불응 시에만 제재 조치가 이루어지고, 제재의 정도는 미리 정해진 기준에 따르며, 위반행위 중단 시 제재 조치도 즉시 중단됩니다.

판결의 의의

이 판결은 집합건물에서 구분소유자들의 자치적인 규약 제정을 존중하는 단체자치의 원칙을 재확인했다는 점에서 의의가 있습니다. 다만, 규약으로 정할 수 있는 제재의 범위와 한계에 대한 논의는 앞으로도 계속될 것으로 보입니다.

관련 법조항:

• 집합건물의소유및관리에관한법률 제28조 (규약)
• 집합건물의소유및관리에관한법률 제29조 (규약의 설정, 변경 및 폐지)