상가 층별 업종 제한, 누구에게 효력 있을까?

상가 건물에서 특정 업종의 영업을 제한하는 규칙은 누구에게 효력이 있을까요? 전체 건물의 관리단 규약뿐 아니라 층별로 만들어진 회칙도 효력이 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해드립니다.

사건의 개요

한 상가 건물의 4층에서 피아노 학원을 운영하는 원고들이 같은 층에 새로 들어온 피고의 피아노 학원 영업을 금지해달라고 소송을 제기했습니다. 이 건물에는 전체 관리단 규약 외에도 4층 번영회에서 만든 회칙이 있었는데, 이 회칙에는 기존 업종과 중복되는 업종의 경우 번영회와 협의 후 관리사무소 승인을 받도록 하는 업종 제한 규정이 있었습니다. 피고는 이러한 절차를 거치지 않고 피아노 학원을 개업했습니다.

법원의 판단

법원은 4층 번영회칙의 업종 제한 규정이 유효하며, 피고에게도 효력이 있다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 관리단 규약의 위임: 건물 전체의 관리단 규약에서 각 층별 번영회 구성 및 층별 규약 제정 권한, 업종 제한에 관한 세부 사항을 정할 권한을 위임했습니다. 4층 번영회칙은 이 위임에 따라 만들어졌습니다.
• 4층 구분소유자들의 동의: 4층 번영회칙은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제29조 제1항에 따라 해당 층 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 제정되었습니다.
• 다른 층 구분소유자들의 동의: 관리단 규약에서 업종 제한에 관한 세부 사항을 층별 번영회에 위임한 것은, 각 층의 이해관계를 조정하기 위한 층별 규약을 다른 층 구분소유자들도 동의하고 관리단 규약의 내용으로 받아들이겠다는 의미로 해석됩니다.

따라서 4층 번영회칙은 관리단 규약의 일부로서 효력을 가지며, 집합건물법 제42조에 따라 해당 층의 구분소유자, 특별승계인, 임차인 등에게 모두 효력이 미칩니다.

업종 제한 규약과 모든 구분소유자의 권리

법원은 또한 업종 제한 규약이 모든 구분소유자에게 동일하게 적용되는 것이므로, 집합건물법 제29조 제1항 후문의 '일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 즉, 특정 구분소유자가 해당 규약에 동의하지 않았더라도 그 효력을 부인할 수는 없습니다.

관련 법 조항

• 집합건물법 제28조
• 집합건물법 제29조 제1항
• 집합건물법 제42조

결론

이 판결은 층별 회칙이라도 관리단 규약에서 정한 절차를 거쳐 제정되었다면, 모든 구분소유자, 특별승계인, 임차인에게 효력이 있음을 보여줍니다. 상가 건물에서 업종 제한과 관련된 분쟁이 발생할 경우, 관리단 규약뿐 아니라 층별 회칙도 꼼꼼히 확인해야 할 것입니다.