상속받은 땅, 먼저 판 사람이 이긴다? 🤔 상속재산분할과 제3자 보호

돌아가신 부모님의 땅을 상속받았는데, 형제들끼리 누가 얼마만큼 가질지 정하기도 전에 먼저 팔아버린 형제가 있다면 어떻게 될까요? 먼저 판 사람이 무조건 이기는 걸까요? 오늘은 상속재산분할과 제3자 보호에 대해 알아보겠습니다.

사례

A씨가 돌아가시면서 자녀 甲, 乙, 丙에게 X라는 땅을 남겼습니다. 乙은 자기 몫만큼 B에게 땅을 팔았지만, 아직 B 앞으로 등기를 해주지는 않았습니다. 그런데 나중에 甲, 乙, 丙이 X땅을 어떻게 나눌지 협의한 결과, X땅 전체가 甲의 소유가 되었습니다. B는 자기가 산 땅을 되찾을 수 있을까요?

안타깝지만, B는 땅을 되찾기 어렵습니다.

왜 그럴까요? 민법 제1015조는 상속재산 분할의 효력이 상속이 시작된 때로 거슬러 올라간다고 말합니다. 즉, 뒤늦게 상속재산을 나누더라도, 그 효력은 상속이 시작된 시점부터 발생한다는 뜻입니다. 마치 처음부터 그렇게 나누어진 것처럼 효력이 발생하는 것이죠.

하지만 "제삼자의 권리를 해하지 못한다" 는 단서 조항이 있습니다. 이 단서 조항 때문에 상속재산을 먼저 처분한 사람이 보호받을 수 있을 것 같지만, 여기서 말하는 '제삼자'는 단순히 땅을 산 사람이 아니라 등기 등 대항력을 갖춘 사람을 의미합니다. B는 乙에게 땅을 샀지만, 등기를 하지 않았기 때문에 법적으로 보호받는 제삼자의 지위를 갖지 못한 것입니다.

대법원도 비슷한 판례를 통해 이러한 입장을 명확히 하고 있습니다. (대법원 1992. 11. 24. 선고 92다31514 판결) 상속재산 분할 전에 상속인 중 한 명으로부터 땅을 샀더라도, 등기를 하지 않았다면 상속재산 분할의 효력을 뒤집을 수 없다는 것이죠.

결론적으로, 상속받은 땅을 둘러싼 분쟁에서 승리하려면 단순히 먼저 사는 것만으로는 부족하고, 반드시 등기를 마쳐야 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 상속재산을 거래할 때는 이 점을 꼭 기억하셔야 합니다.