아빠가 땅 팔고 돌아가셨는데... 땅은 누구 땅?

아버지가 생전에 땅을 팔았는데, 등기를 넘겨주기 전에 돌아가셨습니다. 이 땅은 누구 땅일까요? 매수인의 땅일까요? 아니면 상속인인 자녀의 땅일까요? 생각보다 흔하게 발생하는 문제인데요, 오늘 한번 자세히 알아보겠습니다.

쉽게 설명하자면, 아버지가 땅을 판다는 약속(매매계약)은 했지만, 실제 소유권을 넘겨주는 절차(등기)는 완료되지 않았기 때문에 법적으로는 아직 아버지 땅입니다. 따라서 아버지가 돌아가시면 이 땅은 상속재산이 되어 상속인에게 상속됩니다.

그렇다면 매수인은 땅을 받을 수 없을까요? 아닙니다. 아버지가 돌아가셨더라도, 땅을 팔겠다는 약속은 유효하기 때문에 매수인은 상속인에게 등기를 요구할 수 있습니다. 즉, 등기의무도 상속되는 것이죠.

좀 더 자세히 설명드리면, 아버지가 땅을 매도하고 돌아가신 경우, 상속인은 다음과 같은 두 가지 방법으로 매수인에게 등기를 해줄 수 있습니다.

1. 상속등기 후 이전등기: 상속인이 먼저 아버지의 땅을 자신의 명의로 상속등기를 하고, 그 후 매수인에게 이전등기를 해줍니다. 가장 일반적인 방법입니다.

2. 피상속인 명의로부터 직접 이전등기: 상속등기를 거치지 않고, 아버지 명의에서 바로 매수인 명의로 등기를 넘겨줄 수도 있습니다. 이는 부동산등기법 제27조에 따라 가능합니다. 이 경우 절차가 간소화되어 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.

위의 설명처럼 상속인은 아버지의 등기의무를 이어받기 때문에, 매수인에게 등기를 해줘야 할 의무가 있습니다. 이 원칙은 대법원 판례에서도 확인됩니다 (대법원 1994. 12. 9. 선고 93누23985 판결). 이 판결에서는 피상속인이 생전에 매도하였으나 매수인에게 등기를 하기 전에 사망한 경우, 상속인이 등기의무를 승계한다고 판시했습니다.

정리하자면, 아버지가 땅을 팔고 등기 전에 돌아가셨더라도 매수인은 땅을 받을 권리가 있습니다. 상속인은 아버지의 등기의무를 이어받아 매수인에게 등기를 해줘야 합니다. 상황에 따라 상속등기를 거칠지, 아니면 바로 이전등기를 할지 선택할 수 있습니다. 전문가와 상담하여 상황에 맞는 최적의 방법을 선택하시기 바랍니다.