상속받은 부동산 팔았을 때 양도세, 제대로 계산했나요?

상속받은 부동산을 팔면 양도소득세를 내야 하죠. 이때 세금 계산의 기준이 되는 '취득가액'을 어떻게 정하는지가 중요한데요, 최근 대법원 판례를 통해 다시 한번 확인된 내용을 살펴보겠습니다.

핵심은 '시가'입니다!

양도세는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 곱해 계산합니다. 상속받은 부동산의 경우, 상속 당시의 '시가'를 취득가액으로 봅니다. (구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 구 소득세법 시행령 제163조 제9항)

그런데 세무서에서 상속 당시 시가를 알기 어렵다는 이유로 개별공시지가를 취득가액으로 삼아 양도세를 부과하는 경우가 있습니다. 이번 판례는 이런 경우에도, 재판 진행 중에 상속 당시 시가를 증명할 수 있다면 그 시가를 기준으로 양도세를 다시 계산해야 한다는 점을 명확히 했습니다.

'시가'는 어떻게 입증할까요?

'시가'란 보통 정상적인 거래로 형성된 가격을 말합니다. 하지만 거래가 없었다면 어떻게 시가를 알 수 있을까요? 바로 감정평가를 통해서입니다! 공신력 있는 감정기관에서 평가한 가격도 시가로 인정됩니다. (대법원 1999. 4. 27. 선고 99두1595 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결) 심지어 재판 중에 소급하여 감정을 받았더라도 시가로 인정받을 수 있습니다.

근저당 설정된 부동산은 어떻게 계산할까요?

이번 판례에서는 근저당이 설정된 부동산의 경우, 감정평가를 통해 산정한 상속 당시 시가가 공동저당된 다른 재산들의 가치를 안분하여 계산한 채권액 보다 크다면, 감정평가액을 시가로 인정해야 한다는 점도 확인했습니다. (구 상속세 및 증여세법 제60조, 제66조, 구 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 제1항)

결론

상속받은 부동산을 양도할 때 세무서에서 시가 확인이 어렵다는 이유로 개별공시지가를 기준으로 양도세를 부과했다면, 감정평가를 통해 상속 당시의 시가를 입증하여 정당한 세금을 납부할 수 있도록 해야 합니다. 이를 통해 과도한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.