상속/증여받은 집 팔 때 세금 계산, 이렇게 합니다!

부모님께 상속이나 증여받은 집을 팔 때 양도소득세는 어떻게 계산할까요? 취득가액이 없는데 어떻게 차익을 계산하는지 궁금하신 분들 많으시죠? 오늘은 이 부분에 대한 대법원 판례를 바탕으로 쉽게 설명드리겠습니다.

쟁점은 무엇이었을까요?

과거 소득세법 시행령에서는 상속 또는 증여받은 자산을 팔 때, 상속개시일 또는 증여일 당시 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 금액을 취득가액으로 간주했습니다. (구 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문) 그런데 이 규정이 상위법인 소득세법의 위임 범위를 벗어난 것이 아니냐는 논란이 있었습니다. 쉽게 말해, 시행령이 법의 허락 없이 자기 마음대로 세금 계산 방식을 정한 것이 아니냐는 것이죠.

대법원은 어떻게 판단했을까요?

대법원은 이 규정이 유효하다고 판단했습니다.

• 일반적인 자산 양도 : 집을 샀다가 파는 일반적인 경우, 양도차익 계산은 실제 거래 가격을 기준으로 합니다 (구 소득세법 제97조 제1항 제1호). 만약 실제 거래 가격을 알 수 없다면, 비슷한 다른 집의 매매가격이나 감정가격을 활용할 수 있습니다.

• 상속/증여받은 자산 양도 : 상속/증여받은 집은 애초에 '산' 것이 아니기 때문에 실제 거래 가격 자체가 없습니다. 따라서 일반적인 경우처럼 계산할 수는 없겠죠? 이러한 특수성 때문에, 상속/증여 당시 상속세 및 증여세를 계산하기 위해 평가한 금액을 취득가액으로 보는 것이 합리적이라고 판단한 것입니다. (구 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문)

또한, 대법원은 소득세법 제97조 제5항에서 “취득에 소요된 실지거래가액의 범위 등 필요경비 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 위임하고 있으므로, 이 사건 조항은 모법의 위임 범위 내에 있다고 보았습니다. 즉, 시행령이 월권행위를 한 것이 아니라는 것이죠.

더 나아가, 이렇게 계산하는 것이 조세 누락이나 이중과세를 방지하는 데에도 도움이 된다고 판단했습니다. 상속/증여세를 냈던 금액만큼은 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정해주고, 그 이상의 이익에 대해서만 양도소득세를 부과하는 것이니까요.

관련 법 조항

• 구 소득세법(2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 제94조 제1항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호, 제5항
• 구 소득세법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제163조 제9항

결론

상속/증여받은 집을 팔 때는 상속/증여 당시 평가액을 기준으로 양도소득세를 계산한다는 것을 기억해 두세요! 이 규정은 법적으로 문제없다는 것이 대법원의 판단입니다. 물론, 세법은 복잡하고 계속 바뀌기 때문에 전문가와 상담하는 것이 가장 확실한 방법입니다.