새집에 하자가 있다면? 건축주가 알아야 할 권리!

내 집 마련의 꿈을 이루고 드디어 새집에 입주했는데, 곳곳에 하자가 발견된다면 얼마나 속상할까요? 오늘은 새로 지은 건물에 하자가 있을 경우 건축주가 어떤 권리를 행사할 수 있는지, 최근 대법원 판례를 바탕으로 알려드리겠습니다.

1. 하자로 인한 정신적 고통, 위자료 받을 수 있을까?

일반적으로 건물에 하자가 있으면 건축주는 수리 또는 그에 상응하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 하자 때문에 받은 정신적 고통에 대해서도 위자료를 받을 수 있을까요? 대법원은 하자 보수나 손해배상만으로는 회복될 수 없는 심각한 정신적 고통을 입었고, 건설사가 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 위자료를 인정할 수 있다고 판단했습니다. (민법 제393조, 제667조 제2항, 대법원 1993. 11. 9. 선고 93다19115 판결 등 참조)

즉, 단순히 하자가 있다는 사실만으로는 위자료를 받기 어렵고, 하자로 인해 특별히 큰 정신적 고통을 받았다는 점을 입증해야 합니다. 예를 들어, 하자 때문에 건물을 사용할 수 없게 되어 사업에 큰 차질이 생겼거나, 가족의 건강이 위협받는 등의 상황이라면 위자료 청구를 고려해볼 수 있습니다.

2. 하자 보수 비용과 공사대금, 어떻게 정산해야 할까?

건물에 하자가 있을 때 건축주는 하자 보수를 요구할 수 있고, 필요한 경우 그에 상응하는 손해배상도 청구할 수 있습니다. 그런데 아직 공사대금을 다 지급하지 않은 상황이라면 어떻게 해야 할까요?

대법원은 건축주가 하자 보수 비용에 해당하는 금액만큼 공사대금 지급을 거절할 수 있다고 판시했습니다. 즉, 하자 보수 비용이 1,000만원이고 남은 공사대금이 2,000만원이라면, 건축주는 1,000만원은 지급하지 않고 나머지 1,000만원만 지급하면 됩니다. (민법 제536조, 제667조 제2항, 대법원 1994. 10. 11. 선고 94다2611 판결 등 참조)

이처럼 하자 보수에 드는 비용과 공사대금은 서로 동시이행관계에 있습니다. 즉, 건설사가 하자를 보수해주지 않으면 건축주는 그에 상응하는 공사대금을 지급할 의무가 없고, 반대로 건축주가 공사대금을 지급하지 않으면 건설사는 하자 보수 의무를 이행하지 않아도 됩니다.

새집에 하자가 발생하면 당황스럽고 막막할 수 있습니다. 하지만 관련 법규와 판례를 잘 이해하고 자신의 권리를 적극적으로 행사한다면 문제를 해결하고 정당한 보상을 받을 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.