서울 상가 보증금 5천에 월세 100만원, 내 권리는? 상가임대차보호법 적용될까?

안녕하세요! 오늘은 서울에서 상가를 임대하고 있는 분들이라면 꼭 알아야 할 상가임대차보호법 적용 여부에 대해 알아보겠습니다. 보증금 5천만원에 월세 100만원인 상가를 임대했을 때, 내 권리는 어떻게 보호받을 수 있을까요?

사례 소개

2013년 3월 1일, 서울에 있는 상가 건물을 보증금 5천만원, 월세 100만원에 임차하여 출판사 사무실로 운영하기 시작했습니다. 건물에는 이미 근저당권이 설정되어 있었기 때문에, 임차보증금을 안전하게 지키기 위해 임대차계약서에 확정일자까지 받아두었습니다. 이런 경우, 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요?

상가임대차보호법, 누구에게나 적용될까?

상가임대차보호법은 상가 임차인의 권익을 보호하기 위한 법이지만, 모든 임차인에게 적용되는 것은 아닙니다. 지역별 경제 여건 등을 고려하여 보증금 액수에 따라 적용 범위가 정해져 있습니다.

상가임대차보호법의 적용 범위 (2013년 12월 30일 개정 전 기준)

• 서울특별시: 보증금 3억원 이하
• 수도권 과밀억제권역 (서울 제외): 보증금 2억 5천만원 이하
• 광역시 (수도권 과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산, 용인, 김포, 광주: 보증금 1억 8천만원 이하
• 그 외 지역: 보증금 1억 5천만원 이하

월세도 보증금에 포함!

월세가 있는 경우, 월세 x 100을 보증금에 더해서 계산합니다. 위 사례처럼 보증금 5천만원에 월세 100만원이라면, 계산된 보증금은 1억 5천만원 (5천만원 + 100만원 x 100) 입니다.

대항력과 우선변제권

• 대항력 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항): 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 제3자에게 임대차 계약의 효력이 발생합니다. 즉, 건물주가 바뀌더라도 계약 기간 동안 계속 영업할 수 있는 권리입니다.
• 우선변제권: 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 건물이 경매로 넘어갈 경우 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 다만, 선순위 근저당권자보다 우선하지는 않습니다.

사례 분석 결과

위 사례의 경우, 2013년 임대차 계약 당시 서울 지역의 보증금 기준액은 3억원이었습니다. 계산된 보증금 1억 5천만원은 이 기준액 이하이므로, 상가임대차보호법의 적용을 받습니다. 또한 사업자등록과 확정일자를 받았으므로, 대항력과 우선변제권도 확보했습니다. 따라서 건물이 경매에 넘어가더라도, 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. (단, 선순위 근저당권자에 대한 변제 후 남은 금액에서 변제받게 됩니다.)

참고: 상가임대차보호법 개정

2014년 1월 1일부터 상가임대차보호법 시행령이 개정되어 보증금 기준액이 상향되었습니다. 하지만 이 개정안은 2014년 1월 1일 이후 체결되거나 갱신되는 계약부터 적용되므로, 위 사례처럼 그 이전에 체결된 계약에는 종전 규정이 적용됩니다.

법률 개정은 수시로 이루어지므로, 대한법률구조공단(국번없이 132) 등을 통해 최신 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.