요즘 주상복합아파트 많이 보이죠? 편리함 때문에 인기가 많은데, 짓는 입장에서는 세금 문제가 복잡할 수 있습니다. 특히 대도시에 지을 때는 더욱 그렇죠. 오늘은 주상복합아파트를 지을 때 부과되는 등록세 중과세에 대한 핵심 내용을 살펴보겠습니다.
주상복합아파트, 등록세 중과세의 함정?!
대도시에 회사를 설립하고 부동산을 취득하면 등록세가 일반 세율의 3배로 중과됩니다. (구 지방세법 제138조 제1항) 하지만 예외도 있어요! 주택건설사업을 위해 땅을 사고 3년 안에 착공하면 중과세를 피할 수 있습니다. (구 지방세법 시행령 제101조 제1항 제5호)
그런데 주상복합아파트는 주택과 상가가 함께 있잖아요? 이 경우 상가 부분에 해당하는 땅은 등록세 중과세 대상이 됩니다. 주택 부분은 괜찮지만, 상가 부분 때문에 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 거죠.
만약 땅을 살 때 건축허가가 안 나와서 주택과 상가 면적이 정확하지 않다면 어떻게 될까요? 이때는 등기 후에 상가 면적 비율만큼 등록세를 추가로 내야 합니다. (구 지방세법 제150조의2 제2항) 즉, 착공할 때 상가 부분에 대한 등록세 중과세를 신고하고 30일 이내에 납부해야 하는 것이죠. (구 지방세법 시행령 제104조의2 제2항 제3호)
판매시설 부지 비율만큼 중과세!
대법원 판례에 따르면, 주택건설사업을 하더라도 상가를 짓기 위해 취득한 땅은 등록세 중과세 대상입니다. 주택과 상가가 함께 있는 땅이라면, 상가 면적 비율만큼 중과세를 적용합니다.
또한, 땅을 산 후 3년 안에 착공하지 않거나, 착공 후에도 상가를 짓기 시작하면 그때부터 30일 이내에 상가 부분에 대한 등록세를 내야 합니다.
핵심 정리!
참고 법조항:
주상복합아파트 건설 시 발생할 수 있는 세금 문제, 미리 알고 대비하는 것이 중요합니다! 이 글이 여러분께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
세무판례
건축 허가를 받았지만 아직 건축 중인 주상복합건물의 주거 부분은 주거용 건축물의 과다보유 규제 대상이 아니므로, 종합합산과세 대상이 아니다.
세무판례
주택 건설 목적으로 땅을 샀지만 4년 안에 착공하지 않고 상가 용도로 사용하면, 사용하지 않은 땅 부분에 대해서는 취득세를 중과세 한다는 판결입니다.
일반행정판례
법인이 지점 설치 *전에* 취득한 부동산은 지점 설치와 관련된 부동산으로 보아 등록세를 중과세한다. 이때 부동산 전체가 지점 업무에 사용되는지 여부는 중요하지 않다.
세무판례
대도시에 있는 법인이 부동산을 취득할 때 등록세를 중과하는 것은 합헌이며, 주택건설용 부동산에 대한 등록세 중과 예외는 주택과 필수 복리시설에만 적용된다.
세무판례
대도시에 법인 지점을 설치할 때, 지점 설치와 관련된 부동산 등기에 대해 등록세가 중과세되는데, 이때 '관련성'이 중요하고, 중과세 납세의무는 지점 설치 시점에 발생한다는 점, 그리고 자진신고납부 의무 관련 법 개정이 있었음을 확인한 판례입니다.
세무판례
주택건설용으로 토지를 취득한 후 용도를 변경하고 다른 법인과 합병한 경우, 합병된 법인은 등록세 중과세를 납부해야 하는가? 본 판례는 "정당한 사유"가 없는 한 중과세를 납부해야 한다고 판결했습니다.