주상복합건물 부지의 취득세 중과세 여부

안녕하세요. 오늘은 주상복합건물을 지으려고 땅을 샀는데, 생각대로 진행되지 않아 곤란한 상황에 처한 분들을 위해 취득세 중과세와 관련된 법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

건설회사인 우성건설은 부산 해운대구 수영만 매립지에 주상복합건물을 짓기 위해 1990년과 1992년에 각각 토지를 매입했습니다. 당시 수영만 매립지는 도시계획상 상업지역이자 도시설계구역이었고, 건축물 높이 제한이 있었습니다. 우성건설은 건축허가를 받았지만, 실제 공사는 시작하지 않았습니다. 그러다 건축물 높이 제한이 풀렸음에도 착공하지 않고 토지를 그대로 두었습니다. 이에 해운대구청은 주상복합건물 중 상가 부분에 해당하는 토지가 비업무용 토지라고 판단하여 우성건설에 취득세를 중과세했습니다.

쟁점

1. 주택 건설 목적으로 땅을 샀지만 4년 안에 주택을 짓지 않으면 비업무용 토지인가?

2. 주상복합건물처럼 주거용과 상업용 부분이 섞여있는 경우, 토지의 어떤 부분에 주택 건설 목적을 적용해야 하는가?

3. '정당한 사유' 없이 기간 내 착공하지 않으면 어떻게 되는가?

법원의 판단

1. 주택 건설 목적으로 취득한 토지라도 4년 내에 주택을 짓지 않으면 비업무용 토지로 간주되어 취득세가 중과세됩니다. (구 지방세법시행령 제84조의4 제4항 제10호, 현행 제84조의4 제1항 제1호 (나)목 참조) 주택 건설을 촉진하기 위해 4년이라는 유예기간을 주었지만, 그 기간 안에 주택을 짓지 않으면 혜택을 받을 수 없습니다. (대법원 1991. 2. 26. 선고 90누7050 판결 등 참조)

2. 주상복합건물처럼 주거용과 상업용 부분이 섞여있는 경우, 전체 건물 연면적에서 주택 부분이 차지하는 비율만큼의 토지만 주택 건설 목적으로 사용된 것으로 봅니다. 즉, 상가 부분에 해당하는 토지는 주택 건설 목적에 해당하지 않아 중과세 대상이 될 수 있습니다.

3. '정당한 사유' 없이 토지를 고유 업무에 사용하지 않은 경우, 세법에서 정한 유예기간의 혜택을 받을 수 없습니다. '정당한 사유'란 법령에 의한 금지·제한 등 회사가 어쩔 수 없는 외부적인 사유를 말합니다. 회사 내부 사정은 정상적인 노력을 다했음에도 불구하고 시간이 부족했던 경우에만 정당한 사유로 인정됩니다. (구 지방세법시행령 제84조의4 제1항, 대법원 1992. 6. 23. 선고 92누1773 판결 등 참조) 이 사건에서는 우성건설이 자금 사정 악화 등을 이유로 들었지만, 법원은 이를 정당한 사유로 인정하지 않았습니다.

결론

주상복합건물 건설을 계획하고 있다면, 관련 법령과 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 예상치 못한 세금 부담을 피하도록 주의해야 합니다. 특히 토지 취득 후 일정 기간 내에 착공하지 않으면 비업무용 토지로 간주되어 취득세가 중과될 수 있음을 기억해야 합니다. 토지를 취득한 후 예상치 못한 상황으로 건축이 지연될 경우에는 그 사유가 '정당한 사유'에 해당하는지 꼼꼼히 검토해야 합니다.