세입자 전세금, 집주인 바뀌면 누구에게 받아야 할까?

전세 계약 기간 중 집이 팔리는 경우, 세입자는 새로운 집주인에게 전세금을 돌려받아야 할까요? 아니면 기존 집주인에게 받아야 할까요? 오늘은 전세금 반환과 관련된 중요한 판례를 통해 이러한 상황에서 세입자의 권리를 어떻게 보호받을 수 있는지 알아보겠습니다.

사례 소개

세입자 A씨는 집주인 B씨와 전세 계약을 맺고 확정일자를 받아 대항력을 갖췄습니다. 그런데 A씨에게 돈을 빌려준 채권자 C씨가 B씨에게 빌려준 돈을 받기 위해 A씨의 전세금 반환 채권에 대해 압류 및 전부명령을 신청했고, 법원에서 받아들여졌습니다. 쉽게 말해 A씨가 B씨에게 받아야 할 전세금을 C씨가 대신 받을 수 있게 된 것입니다. 그런데 이후 B씨는 D씨에게 집을 팔았습니다. 이 경우 C씨는 누구에게 전세금을 받아야 할까요? B씨일까요, 아니면 새로운 집주인 D씨일까요?

법원의 판단

대법원은 C씨가 B씨에게 전세금을 받을 수 없다고 판단했습니다. (대전지법 2005. 4. 8. 선고 2004나12125 판결) 이유는 다음과 같습니다.

• 주택임대차보호법 제3조 제2항은 임차주택의 양수인(새로운 집주인)은 임대인(기존 집주인)의 지위를 승계한다고 규정하고 있습니다. 즉, 집이 팔리면 새로운 집주인이 기존 집주인의 권리와 의무를 이어받는다는 뜻입니다.
• 민사집행법 제229조는 전부명령이 확정되면 채권자가 제3채무자에게 직접 채무 이행을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 경우 C씨는 B씨에게 전세금 반환을 청구할 수 있게 됩니다.

그러나 법원은 전부명령이 확정되었다 하더라도, 집주인이 바뀌면 새로운 집주인이 전세금 반환 의무를 갖게 되므로 기존 집주인은 전세금 반환 의무에서 벗어난다고 판단했습니다. 즉, C씨는 B씨가 아닌 D씨에게 전세금을 청구해야 한다는 것입니다.

핵심 정리

세입자가 대항력을 갖춘 상태에서 전세금 반환 채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 집이 팔리면, 기존 집주인은 전세금 반환 의무에서 벗어납니다. 전부채권자는 새로운 집주인에게 전세금 반환을 청구해야 합니다.

이 판례는 전세 계약 기간 중 집이 팔리는 상황에서 세입자의 권리와 집주인의 의무에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 전세 계약을 맺을 때나 이러한 상황에 놓였을 때, 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 확인하여 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.