세입자 전세금, 집주인 바뀌면 누구한테 받아야 할까요? 🏡

전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 이때 세입자는 전세금을 누구에게 돌려받아야 할지 혼란스러울 수 있습니다. 특히, 전세금에 대한 압류나 전부명령이 걸려있는 경우라면 더욱 복잡해집니다. 오늘은 이러한 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 을은 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 세입자입니다. 갑은 을의 전세금반환채권에 대해 압류 및 전부명령을 받았습니다. 즉, 을이 집주인에게 돌려받아야 할 전세금을 갑이 대신 받을 권리를 갖게 된 것입니다. 그런데 집주인은 이 압류 및 전부명령이 확정된 후에 집을 병에게 팔았습니다. 이 경우 갑은 누구에게 전세금을 청구해야 할까요? 원래 집주인이었던 갑에게 청구할 수 있을까요?

정답은 '아니오'입니다. 갑은 새로운 집주인인 병에게 전세금을 청구해야 합니다.

왜 그럴까요?

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자는 집이 경매로 넘어가더라도 후순위권리자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 권리(대항력)를 갖습니다. 이러한 대항력 있는 세입자의 전세금반환채권에 압류 및 전부명령이 확정되면, 채권자는 세입자 대신 집주인에게 전세금을 청구할 수 있게 됩니다.

그러나 집주인이 집을 팔게 되면 상황이 달라집니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면, 대항력 있는 세입자의 전세금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후에 집주인이 집을 매도한 경우, 원래 집주인은 전세금을 돌려줄 의무에서 벗어나고, 새로운 집주인이 그 의무를 떠안게 됩니다.

즉, 위 사례에서 갑은 원래 집주인에게 전세금을 청구할 수 없고, 새로운 집주인인 병에게 청구해야 합니다. 이는 대법원 2005.09.09. 선고 2005다23773 판결에서도 확인된 내용입니다. 이 판례는 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 임대인이 임차주택을 제3자에게 매도한 경우, 전부채권자는 임대인이 아닌 양수인에게 전부금 지급을 청구해야 한다고 판시했습니다.

결론적으로, 전세 계약 중 집주인이 바뀌는 경우, 세입자는 전세금 반환과 관련된 법적 권리 관계를 꼼꼼히 확인하고, 새로운 집주인에게 전세금 반환을 요구해야 합니다. 특히 압류 및 전부명령이 있는 경우라면 더욱 주의해야 합니다.