전세 계약 기간 중에 집주인이 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 세입자 입장에서는 당황스럽기 마련인데요, 특히 전세 계약이 끝났을 때 전세금을 누구에게 받아야 하는지 걱정될 수 있습니다. 오늘은 이런 상황에서 전세금 반환 책임이 누구에게 있는지 알아보겠습니다.
핵심은 "새로운 집주인"입니다.
전세 계약 후 집이 팔려서 새로운 집주인이 생기면, 기존 전세 계약은 새로운 집주인에게 그대로 이어집니다. 즉, 전세금 반환 의무를 포함한 모든 권리와 의무는 새로운 집주인에게 승계됩니다. 따라서 전세 계약이 끝나면 새로운 집주인에게 전세금을 돌려달라고 요청해야 합니다.
왜 그럴까요?
법에는 전세 계약 후 집주인이 바뀌는 경우에 대해 명확히 적혀있지는 않습니다. 하지만 법원은 전세권과 관련된 여러 법률 관계(전세금 반환 청구, 계약 갱신 청구 등)에서 "전세권설정자" 또는 "소유자"를 새로운 집주인으로 해석해야 한다고 판단했습니다. 즉, 전세권은 전세권자와 새로운 집주인 사이에서 유지되고, 따라서 전세금 반환 의무도 새로운 집주인에게 있다는 것입니다.
전세권은 전세금을 담보로 하는 담보물권적인 성격도 있지만, 전세금이 없으면 존재할 수 없는 용익물권이기도 합니다. 전세금과 전세권은 떼려야 뗄 수 없는 관계라는 것이죠. 따라서 전세권과 관련된 법률 관계가 새로운 집주인에게 넘어갔다면, 전세금 반환 의무 역시 새로운 집주인에게 넘어간 것으로 봐야 합니다.
관련 법 조항:
정리하자면:
전세 계약 중 집주인이 바뀌더라도 당황하지 마세요! 전세 계약은 새로운 집주인에게 그대로 이어지고, 전세금 반환 의무도 새로운 집주인에게 있습니다. 계약 만료 시에는 새로운 집주인에게 전세금 반환을 요청하면 됩니다.
민사판례
전세 계약 후 집주인이 바뀌더라도, 기존 전세 계약은 새 집주인에게 그대로 이어지며, 전세 계약이 끝나면 새 집주인이 전세금을 반환해야 한다.
민사판례
대항력 있는 세입자의 전세금반환채권에 대해 압류 및 전부명령이 확정된 후 집주인이 집을 팔면, 원래 집주인은 전세금을 돌려줄 책임에서 벗어난다.
민사판례
집주인이 바뀌면 새 집주인이 기존 임대차 계약의 권리와 의무를 자동으로 승계합니다. 하지만 세입자가 원하지 않으면, 집이 팔린 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해서 기존 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이 판례는 세입자가 이의를 제기한 것으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점입니다.
상담사례
전입신고와 확정일자를 받지 않은 임차인이라도, 집주인이 바뀌고 새 집주인이 전세금 반환을 약속했더라도 전 집주인에게 전세금 반환을 청구할 수 있다.
상담사례
전세 계약 종료 후 집주인이 바뀌었더라도 전입신고(대항력)를 했다면 새 집주인에게 전세금 반환을 요구할 수 있다.
상담사례
건물 주인이 바뀌어도 전세권 설정을 했다면 새 주인에게 전세금을 돌려받을 수 있다.