전세나 월세로 살다 보면 집주인이 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 새로운 집주인은 보증금을 돌려주고 집을 비워달라고 할 텐데요. 그런데 보증금을 다 받기도 전에 집을 비워줘야 할까요? 오늘은 세입자의 보증금 반환과 집 명도의 관계에 대해 알아보겠습니다.
주택임대차보호법, 세입자를 보호해요!
주택임대차보호법은 세입자의 권리를 보호하기 위한 법입니다. 특히 경매나 공매로 집이 넘어가는 경우, 세입자는 우선변제권을 통해 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
그런데 이 법 조항 때문에 "집을 비워줘야만 보증금을 받을 수 있다"는 오해가 생기기도 합니다.
판결은? 보증금 반환과 집 명도는 동시이행!
대법원은 이러한 오해를 바로잡았습니다. 세입자는 보증금을 받는 것과 동시에 집을 비워주면 됩니다. 즉, 보증금 반환과 집 명도는 동시이행 관계라는 것이죠.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 단지 경매나 공매 과정에서 세입자가 보증금을 받으려면 집을 비워준다는 것을 증명해야 한다는 의미일 뿐, 반드시 집을 먼저 비워줘야 한다는 뜻은 아닙니다.
쉽게 말해, 세입자가 먼저 집을 비워주고 나중에 보증금을 받는 것이 아니라, 보증금을 받으면서 동시에 집을 비워주면 된다는 것입니다.
세입자의 권리, 꼭 알아두세요!
세입자의 권리를 보호하기 위한 법이 있는 만큼, 정당한 권리를 행사할 수 있도록 관련 정보를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 혹시라도 집주인과의 분쟁이 생긴다면, 관련 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
상담사례
임대차 계약 종료 후 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 세입자는 '동시이행의 항변권'에 따라 보증금을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.
상담사례
경매로 집이 넘어가 보증금 일부만 배당받았더라도 나머지 보증금을 받을 때까지 집을 비워줄 필요 없고, 경락인에게 나머지 보증금 반환을 요구할 수 있다.
상담사례
전세금 반환 소송에서 상환이행판결을 받았다면, 집을 비워주지 않고도 집과 땅을 경매 신청하여 보증금을 회수할 수 있다.
상담사례
집이 팔려도 새 집주인이 기존 임대차 계약을 승계하므로, 전 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 없고 새 집주인에게 요구해야 한다.
민사판례
임대차 계약 종료 후 임차인이 임대차보증금 반환 소송에서 승소 확정판결을 받았으나, 그 이후 임대인의 새로운 임차인 구하기 협조 요청을 거부한 경우, 이전 판결의 기판력이 제한될 수 있다.
민사판례
세입자가 집을 비웠더라도 집주인에게 알리지 않으면 집을 돌려준 것으로 인정되지 않아 보증금을 바로 돌려받을 수 없고, 보증금 반환 지연에 따른 이자도 이사 나간 날부터가 아닌 집주인에게 알린 날부터 계산된다.