🏠 경매로 집이 넘어갔는데 보증금 다 못 받았어요! 집부터 비워줘야 하나요?

전세나 월세로 살던 집이 경매로 넘어가는 상황, 정말 생각만 해도 아찔하죠. 😥 게다가 경매 결과 보증금을 전부 돌려받지 못했다면 더욱 막막할 겁니다. 이런 경우, 새로운 집주인(경락인)이 "보증금 나머지 줄 테니 집부터 비워줘!"라고 요구할 수 있는데, 꼭 그래야만 할까요? 정답은 "아니오" 입니다.

경매로 집이 넘어가는 상황에서 세입자는 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 중요한 권리를 가집니다. 쉽게 말해,

• 대항력: 새로운 집주인에게도 내 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘!
• 우선변제권: 경매 대금에서 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리!

이 두 가지 권리를 모두 갖춘 세입자가 경매 과정에서 보증금을 돌려받기 위해 배당을 신청했지만, 전액을 돌려받지 못했다면 어떻게 될까요? 바로 주택임대차보호법 제3조의5 단서가 세입자를 보호해줍니다. 이 법에 따르면, 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 임대차 계약은 끝나지 않습니다! 즉, 새로운 집주인에게 남은 보증금을 요구하며 계속 집에 살 수 있다는 뜻이죠.

그렇다면 새로운 집주인은 "보증금 줄 테니 집 비워!"라고 요구할 수 없을까요? 물론 요구할 수는 있습니다. 하지만 세입자는 집을 비워주는 것과 남은 보증금을 받는 것을 동시에 진행할 수 있습니다. 즉, 돈을 받는 동시에 집을 비워주면 되는 것이죠. 이것은 대법원 판례(대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결)에서도 확인된 내용입니다. 판례는 세입자가 보증금을 받기 위해 먼저 집을 비워줘야 하는 것은 아니라고 명확히 밝히고 있습니다. 세입자의 권리를 보호하기 위한 주택임대차보호법의 취지에 따른 것이죠.

정리하자면, 경매로 집이 넘어갔더라도 보증금을 전부 돌려받지 못했다면, 집을 먼저 비워줄 필요는 없습니다. 새로운 집주인에게 남은 보증금을 요구하고, 돈을 받는 동시에 집을 비워주면 됩니다. 주택임대차보호법과 대법원 판례가 세입자의 권리를 든든하게 지켜주고 있다는 사실, 꼭 기억하세요!