세입자가 건물 열쇠를 딴 사람에게 넘겨줬다면? 건물주는 언제까지 손해배상을 청구할 수 있을까요?

건물주와 세입자 간의 분쟁은 흔하게 발생하는 법적 문제 중 하나입니다. 특히 임대차 계약 종료 후 건물 명도 문제는 더욱 빈번하게 발생하죠. 오늘 소개할 사례는 세입자가 건물 열쇠를 건물주가 아닌 제3자에게 넘겨주면서 발생한 손해배상 청구에 대한 대법원 판결입니다.

사건의 개요

건물주 乙은 세입자 甲과 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 甲은 계약상 의무 위반을 주장하며 임차보증금 반환 소송을 제기했고, 법원 조정으로 분쟁이 일단락되었습니다. 조정 내용은 甲이 건물을 원상회복하여 인도하면 乙이 임차보증금 중 일부를 반환하는 것이었습니다. 그러나 甲은 퇴거하면서 乙에게 건물을 돌려주지 않고 제3자인 丙에게 열쇠를 넘겨주었고, 丙은 건물을 점유하며 사용했습니다. 이에 乙은 甲을 상대로 건물을 인도받지 못한 기간에 대한 손해배상을 청구했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 크게 두 가지였습니다. 첫째, 乙의 손해배상 청구 기간을 어디까지 인정할 수 있는지, 둘째, 甲에게 손해배상 책임의 일부만 물을 수 있는지(과실상계) 여부였습니다.

대법원의 판단

대법원은 乙이 건물을 인도받을 때까지 발생하는 손해에 대해 배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 즉, 원심에서 인정한 변론종결일까지가 아니라, 실제 건물 인도일까지 손해배상을 청구할 수 있다는 것입니다.

그 이유는 다음과 같습니다. 甲의 불법행위로 乙은 건물을 사용하지 못하는 손해를 입었고, 丙이 건물 인도를 거부하는 상황에서 甲의 인도 의무는 계속되고 있으므로, 乙의 손해 역시 건물을 인도받을 때까지 계속 발생할 것이기 때문입니다. (민사소송법 제251조: 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.) 丙이 건물을 점유하고 있다고 하더라도, 이는 甲의 불법행위로 인해 발생한 상황이므로 甲의 책임을 면하게 하는 사유가 될 수 없다는 것입니다.

또한, 대법원은 과실상계에 대한 원심의 판단도 유지했습니다. 원심은 甲의 불법행위가 乙의 손해 발생 원인이 되었지만, 乙 역시 제대로 된 연락처를 알려주지 않는 등의 과실이 있다고 보아 甲의 책임을 30%로 제한했는데, 대법원은 이러한 과실상계 비율 산정은 사실심 법원의 재량에 속하는 것이라고 판단했습니다. (민법 제396조, 제763조, 민사소송법 제202조, 제432조 참조, 대법원 2000. 6. 9. 선고 98다54397 판결 등 참조)

결론

이 판결은 세입자가 제3자에게 건물 열쇠를 넘겨주는 행위가 건물주에게 손해를 끼치는 불법행위임을 명확히 하고, 그로 인한 손해배상 청구 범위를 실제 건물 인도 시점까지 확대했다는 점에서 의의가 있습니다. 또한, 과실상계 사유에 대한 사실 인정과 비율 산정은 사실심 법원의 전권사항임을 재확인했습니다. (대법원 1987. 9. 22. 선고 86다카2151 판결, 대법원 2018. 7. 12. 선고 2016다202299 판결 참조)