세입자가 멋대로 다른 사람에게 다시 빌려줬을 때, 집주인은 뭘 할 수 있을까?

집을 빌려준 주인과 세입자, 그리고 세입자가 다시 빌려준 사람. 이렇게 세 사람이 얽힌 분쟁에서 집주인의 권리는 어디까지일까요? 오늘은 세입자가 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 집을 다시 빌려줬을 때(전대), 집주인이 그 사람에게 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

핵심은 "임대차 계약이 유효한가?" 입니다.

결론부터 말씀드리면, 임대차 계약이 여전히 유효하다면 집주인은 세입자에게 다시 빌려준 사람에게 직접 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없습니다.

왜 그럴까요?

세입자가 집주인 동의 없이 다른 사람에게 집을 다시 빌려주는 것은 분명히 잘못된 행동입니다. (민법 제629조) 하지만 그렇다고 해서 집주인과 세입자 사이의 원래 임대차 계약이 자동으로 깨지는 것은 아닙니다.

집주인이 이런 상황을 알게 됐을 때 선택할 수 있는 방법은 크게 두 가지입니다.

1. 세입자에게 계약 위반을 이유로 임대차 계약 해지를 통보합니다.
2. 그냥 계약을 유지합니다.

만약 집주인이 계약을 해지하지 않고 유지한다면, 여전히 세입자에게 차임(월세/전세금 이자 등)을 청구할 권리가 있습니다. (민법 제618조)

대법원도 이런 입장을 지지하고 있습니다. (대법원 2006. 12. 7. 선고 2005다55121 판결)

이 판례에 따르면, 세입자가 마음대로 다른 사람에게 집을 다시 빌려줬다고 하더라도, 집주인이 계약을 해지하지 않는 한 집주인은 세입자에게 차임을 청구할 수 있습니다. 그리고 계약이 유지되는 동안에는 집주인이 세입자에게 다시 빌려준 사람에게 직접 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없습니다.

간단히 정리하면,

• 세입자가 멋대로 다른 사람에게 집을 다시 빌려줬어도, 집주인과 세입자의 계약은 유효합니다.
• 집주인은 세입자에게 계약 해지를 통보하거나, 계약을 유지할 수 있습니다.
• 계약이 유지되는 동안 집주인은 세입자에게 다시 빌려준 사람에게 직접 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없습니다.
• 집주인이 손해를 입었다면, 세입자에게 청구해야 합니다. (민법 제750조, 제741조 - 손해배상)

이처럼 임대차 관련 분쟁은 복잡한 법률 관계가 얽혀있습니다. 따라서 분쟁 발생 시 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.