신탁방식 재개발, 토지등소유자 전체회의 완전정복!

안녕하세요! 오늘은 신탁방식 재개발에서 중요한 토지등소유자 전체회의에 대해 알아보겠습니다. 특히 신탁사가 사업시행자인 경우, 일반 재개발과는 다른 점들이 있으니 꼼꼼히 확인해보세요!

토지등소유자 전체회의란?

신탁방식 재개발에서 모든 토지등소유자가 참여하는 회의입니다. 여기서 '토지등소유자'란 땅이나 건물의 소유자, 지상권자를 말합니다. 신탁방식에서는 신탁한 토지/건물에 대해서는 위탁자가 토지등소유자로 참여하게 됩니다 (도시 및 주거환경정비법 제2조제9호). 즉, 신탁을 맡긴 사람들이 회의에 참여하여 중요한 의사결정을 하게 되는 것이죠.

전체회의, 뭘 결정하나요? (도시 및 주거환경정비법 제48조제1항)

신탁사가 사업시행자로 지정된 경우, 다음 사항들은 반드시 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 합니다. 내 재산과 직결되는 중요한 사항들이니 꼭 기억해두세요!

• 시행규정의 확정 및 변경: 재개발 사업의 규칙을 정하고 바꿀 때
• 정비사업비의 사용 및 변경: 사업에 들어가는 비용을 어떻게 쓰고 바꿀지 결정
• 정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약: 전문관리업자 선정 등 여러 계약 관련 결정
• 시공자의 선정 및 변경: 어떤 건설사가 우리 집을 지을지 결정
• 정비사업비의 토지등소유자별 분담내역: 각 소유자가 부담할 비용
• 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법: 사업 자금을 빌릴 때 조건 결정
• 사업시행계획서의 작성 및 변경 (도시 및 주거환경정비법 제52조): 사업의 전체적인 계획 수립 및 변경 (사업 중지/폐지 포함, 경미한 변경 제외)
• 관리처분계획의 수립 및 변경 (도시 및 주거환경정비법 제74조): 기존 부동산의 평가와 새 아파트 분양에 대한 계획 수립 및 변경 (경미한 변경 제외)
• 청산금의 징수·지급 (도시 및 주거환경정비법 제89조): 추가분담금이나 환급금 결정, 조합 해산 시 회계 보고
• 비용의 금액 및 징수방법 (도시 및 주거환경정비법 제93조): 기타 비용 관련 결정
• 기타 토지등소유자에게 부담이 되는 사항 (시행규정): 시행규정에 정해진 기타 부담 사항

전체회의, 어떻게 소집하나요? (도시 및 주거환경정비법 제48조제2항, 제3항)

전체회의는 신탁사(사업시행자)가 직접 소집하거나, 토지등소유자 5분의 1 이상이 요구하면 소집해야 합니다. 소집 절차와 시기 등 자세한 내용은 시행규정에 정해져 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제48조제3항 및 제44조제5항).

전체회의, 의결은 어떻게 하나요? (도시 및 주거환경정비법 제48조제3항, 제45조)

• 일반적인 의결: 참석자 과반수 찬성 (토지등소유자 과반수 출석 필요)
• 사업시행계획, 관리처분계획 등 중요한 의결: 토지등소유자 과반수 찬성 (정비사업비가 10% 이상 증가 시에는 3분의 2 이상 찬성 필요) (도시 및 주거환경정비법 제45조제4항 및 제45조제1항제9호·제10호)
• 직접 출석: 일반적인 경우 10%, 사업시행계획, 관리처분계획, 정비사업비 관련 회의는 20% 이상 직접 출석해야 의결 가능 (도시 및 주거환경정비법 제45조제7항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제42조제2항)

자세한 의결 방법은 시행규정에서 확인 가능합니다 (도시 및 주거환경정비법 제45조제9항).

신탁방식 재개발에서 토지등소유자 전체회의는 매우 중요한 역할을 합니다. 내 재산권과 직결된 사항들이므로, 전체회의 관련 내용을 숙지하고 적극적으로 참여하는 것이 중요합니다. 궁금한 점은 신탁사나 관련 전문가에게 문의하여 정확한 정보를 얻으시기 바랍니다.