재개발, 내 재산의 미래를 결정하는 '동의' 제대로 알고 하세요!

재개발 사업은 오래된 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 등 주거환경을 개선하는 사업입니다. 하지만 내 집, 내 땅이 관련된 만큼 신중한 판단이 필요하죠. 특히 재개발 사업의 중요한 단계마다 필요한 '토지등소유자의 동의'에 대해 제대로 알아야 권리를 지키고 원하는 방향으로 사업이 진행되도록 할 수 있습니다.

1. 누가 '토지등소유자'일까요?

재개발 구역 안에 있는 토지나 건물의 소유자, 또는 지상권자를 '토지등소유자'라고 합니다 (도시 및 주거환경정비법 제2조제9호). 만약 신탁회사가 사업을 맡는 경우, 소유자가 신탁한 토지/건물에 대해서는 신탁을 맡긴 '위탁자'가 토지등소유자로 인정됩니다.

2. 언때 동의가 필요할까요?

재개발 사업의 진행 과정에서 여러 중요한 결정을 할 때 토지등소유자의 동의가 필요합니다. (도시 및 주거환경정비법 제36조제1항)

• 정비구역 해제 연장 요청
• 정비구역 해제 동의
• 토지등소유자 재개발 사업 시행
• 공공시행자/지정개발자 지정
• 조합설립추진위원회 구성
• 추진위원회의 비용부담/권리·의무 변동을 수반하는 업무
• 조합 설립
• 주민대표회의 구성
• 사업시행계획인가 신청
• 사업시행계획서 작성

3. 어떻게 동의해야 할까요?

동의는 단순히 "찬성" 의견만 말하는 것이 아닙니다. 동의했던 내용을 철회하거나 반대하는 것도 포함됩니다. 동의하려면 시장/군수/구청장이 검인한 서면동의서에 이름을 적고 지장을 찍어야 하며, 신분증 사본도 첨부해야 합니다 (도시 및 주거환경정비법 제36조제1항).

해외 장기 체류 등 부득이한 사유가 있다면 시장/군수/구청장의 승인 하에 인감도장이 찍힌 서면동의서와 인감증명서로 대체할 수 있습니다 (도시 및 주거환경정비법 제36조제2항).

4. 조합 설립 동의, 꼭 검인받은 동의서를 써야 합니다!

조합설립추진위원회 구성이나 조합 설립에 대한 동의는 반드시 시장/군수/구청장이 검인한 동의서를 사용해야 합니다. 검인받지 않은 동의서는 효력이 없습니다 (도시 및 주거환경정비법 제36조제3항). 검인 신청은 동의서에 필요한 내용을 기재하고 관련 서류를 첨부하여 시장/군수/구청장에게 제출하면 20일 이내에 처리됩니다 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제34조제1항, 제3항).

5. 한번 쓴 동의서, 다시 쓸 수 있을까요?

조합설립인가 후에 동의서 위조 등의 문제로 다툼이 생기면, 유효한 동의서는 재사용 가능합니다. 하지만 몇 가지 조건이 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제37조제1항·제2항 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제35조) 재사용하려면 토지등소유자에게 재사용과 반대 의사표시 방법을 서면으로 알려야 하고, 일정 기간(최소 60일 또는 90일) 동안 반대 의견을 낼 수 있도록 해야 합니다. 또한, 정비사업의 변경 내용이 제한적인 경우에만 가능합니다.

6. 동의자 수는 어떻게 계산하나요?

동의자 수는 단순히 사람 수를 세는 것이 아닙니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조제1항)

• 여러 사람이 공동 소유한 경우: 3/4 이상 동의를 받은 대표 1인으로 계산
• 토지+지상권: 토지 소유자와 지상권자의 대표 1인으로 계산
• 1인 다수 필지/건물 소유: 1인으로 계산 (단, 토지등소유자가 시행하는 재개발의 경우 예외 있음)
• 동일 공유자 여러 토지/건물 소유: 대표 1인으로 계산
• 동의자로부터 토지/건물 취득: 동의한 것으로 간주
• 소재 파악 불가 소유자: 제외
• 국/공유지: 각 재산관리청을 1인으로 계산

7. 동의를 철회하거나 반대하고 싶다면?

동의 철회나 반대는 인허가 신청 전까지 가능합니다. 하지만 정비구역 해제 동의와 조합 설립 동의는 최초 동의 후 30일 이내에만 철회할 수 있습니다. 조합설립 동의는 창립총회 이후에는 철회가 불가능합니다 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조제2항).

철회/반대 의사표시는 철회서에 이름, 지장, 신분증 사본을 첨부하여 내용증명으로 동의 상대방과 시장/군수/구청장에게 보내야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조제3항). 철회/반대는 상대방에게 도달하거나 시장/군수/구청장이 통지한 시점 중 빠른 시점에 효력이 발생합니다 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조제4항).

재개발은 장기간에 걸쳐 진행되고, 여러 이해관계가 얽힌 복잡한 사업입니다. '동의' 하나에도 많은 법적 절차와 요건이 있으므로 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 내 재산권을 보호하고 성공적인 재개발을 위해 꼭 기억하세요!