신탁재산, 수탁자 마음대로 할 수 있을까?

부동산 투자를 하다 보면 '신탁'이라는 단어를 자주 접하게 됩니다. 내 땅을 믿을 만한 곳에 맡겨서 관리·개발하게 하는 제도인데요, 이때 땅을 맡아 관리하는 사람을 '수탁자'라고 합니다. 그런데 만약 수탁자가 내 땅을 마음대로 처분하면 어떻게 될까요? 오늘은 수탁자의 권한에 대한 흥미로운 법원 판결을 소개해드리겠습니다.

사건의 발단

땅 주인(위탁자)이 자산신탁회사(수탁자)에 땅을 신탁했습니다. 그런데 신탁계약서에 "수탁자는 등기부상 소유권 관리만 하고, 실제 관리는 위탁자가 한다"라는 특약을 넣었습니다. 즉, 자산신탁회사는 서류상으로만 땅 주인이고 실제 관리는 위탁자가 계속하기로 한 거죠. 그런데 수탁자가 제3자에게 땅에 대한 권리를 행사하면서 문제가 발생했습니다. 수탁자가 땅에 있는 건물을 철거하려고 하자, 세입자(제3자)는 "신탁계약에 따라 실제 관리는 위탁자가 하기로 했으니 수탁자 마음대로 철거할 수 없다"고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 수탁자의 손을 들어줬습니다. 신탁법에 따르면, 신탁재산은 수탁자에게 '절대적으로' 이전됩니다. 즉, 등기부상 소유권뿐만 아니라 실질적인 소유권도 수탁자에게 넘어가는 것입니다. (신탁법 제1조 제2항, 민법 제186조) 비록 위탁자와 수탁자 사이에 "수탁자는 등기부상 소유권 관리만 한다"는 특약이 있더라도, 이는 위탁자와 수탁자 사이의 내부적인 약속일 뿐 제3자에게는 효력이 없다는 것입니다. 따라서 수탁자는 제3자인 세입자에게 완전한 소유권을 행사할 수 있습니다. 이와 같은 판단은 대법원에서도 확정되었습니다. (대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결)

핵심 정리

• 신탁재산은 수탁자에게 절대적으로 이전되며, 수탁자는 제3자에게 완전한 소유권을 행사할 수 있습니다.
• 위탁자와 수탁자 사이의 내부적인 약속은 제3자에게 효력이 없습니다.

이 판례는 신탁재산에 대한 수탁자의 권한이 생각보다 강력하다는 것을 보여줍니다. 신탁을 활용할 때는 이 점을 유의해야겠습니다.