아버지가 돌아가셨는데 땅 명의는 어떻게 해야 하나요? 😥

땅을 사기로 하고 돈은 다 지불했는데, 땅 주인이 돌아가셨다면 어떻게 해야 할까요? 특히 상속인들이 땅을 나누는 과정에서 생각지 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘은 이런 곤란한 상황에 처한 분들을 위해 명쾌한 해결책을 제시해 드리겠습니다.

사례:

저는 돌아가신 甲씨로부터 땅을 매수하고 땅값도 모두 지불했습니다. 하지만 소유권이전등기를 하기 전에 甲씨가 돌아가셨고, 배우자와 자녀 3명이 상속인으로 남았습니다. 그런데 등기부등본을 확인해보니, 땅이 장남 단독 명의로 되어 있었습니다. 이럴 경우 제 명의로 등기를 어떻게 해야 할까요?

해결책:

핵심은 상속재산 협의분할의 효력입니다. 상속인들은 협의를 통해 상속재산을 나눌 수 있고, 이때 특정 상속인에게 모든 재산이 돌아갈 수도 있습니다. 중요한 것은 이 협의분할은 소급효를 가진다는 점입니다. 즉, 협의분할 결과 장남이 땅을 단독으로 소유하게 되었다면, 마치 처음부터 장남만 땅을 상속받은 것처럼 효력이 발생합니다.

민법 제1015조는 "상속재산의 분할은 상속 개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다."라고 규정하고 있습니다. 즉, 협의분할이 이루어지면 다른 상속인들은 처음부터 그 부동산을 상속하지 않은 것으로 간주됩니다.

대법원 판례도 이를 뒷받침합니다. "상속재산에 관하여 공동상속인간에 협의분할이 이루어짐으로써 공동상속인 중의 1인이 고유의 상속분을 초과하는 재산을 취득하게 되었다 하더라도 상속재산의 분할은 상속개시시에 소급하여 그 효력이 있으며, 따라서 이는 상속개시 당시에 피상속인으로부터 직접 승계받은 것으로 보아야 한다." (대법원 1990. 11. 13. 선고 88다카24523, 24530 판결, 1992. 10. 27. 선고 92다32463 판결)

또 다른 판례는 "부동산소유권이전등기의무자는 특별한 사정이 없는 한 등기부상의 명의인이라고 할 것인바, 피상속인으로부터 매수한 부동산에 관하여 그 공동상속인들의 협의분할에 의하여 그 중 1인만이 단독으로 그 상속등기까지 마쳤다면 협의분할의 소급효에 의하여 나머지 공동상속인들은 이 사건 부동산을 상속한 것이 아니라 할 것이고, 현재 등기부상의 등기명의자가 아니어서 등기의무자가 될 수도 없다 할 것이므로 그에 대한 지분소유권이전등기절차를 이행할 의무가 없다."라고 명시하고 있습니다. (대법원 1991. 8. 27. 선고 90다8237 판결, 1993. 7. 13. 선고 92다17501 판결)

따라서 이 사례에서는 장남이 등기의무자가 됩니다. 다른 상속인들은 협의분할의 소급효 때문에 땅에 대한 권리가 없는 것으로 간주됩니다. 따라서 질문자는 장남을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기해야 합니다. 즉, 돌아가신 甲씨와 맺었던 매매계약을 근거로 장남에게 소유권 이전을 요구하는 소송을 진행하면 됩니다.