아파트 건설사 부도 시, 연대보증 회사의 책임은 어디까지?

내 집 마련의 꿈을 안고 아파트 분양 계약을 했는데, 건설사가 부도가 났다면? 정말 아찔한 상황이죠. 다행히 이런 경우를 대비해 연대보증 제도가 있습니다. 오늘은 건설사 부도 시 연대보증 회사의 책임 범위에 대해 알아보겠습니다.

연대보증이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 돈을 빌리는 사람(채무자)이 빚을 갚지 못할 경우, 다른 사람(연대보증인)이 대신 갚겠다고 약속하는 제도입니다. 아파트 분양의 경우, 건설사가 채무자, 연대보증을 선 등록업자가 연대보증인이 됩니다.

건설사와 연대보증 회사 간의 약속은 '조건부 제3자를 위한 계약'

법원은 건설사와 연대보증 회사(등록업자) 사이의 약정을 '조건부 제3자를 위한 계약'으로 봅니다. 즉, 건설사가 아파트를 제대로 짓지 못하는 경우(조건 성취), 연대보증 회사가 분양계약자(제3자)에게 아파트를 공급하거나 그에 상응하는 책임을 지도록 하는 약속입니다. (민법 제147조, 제539조)

연대보증 회사의 책임 범위

과거 주택공급에 관한 규칙(1993. 9. 1. 건설부령 제537호로 개정되기 전) 제7조 제1항에 따르면, 건설사가 아파트를 완공하지 못할 경우, 연대보증 회사는 분양계약자에게 분양계약에 따른 의무를 이행해야 합니다.

핵심은 '조건 성취' 여부!

건설사의 부도 등으로 아파트 건설이 중단되는 것은 '조건 성취'에 해당합니다. 중요한 것은, 조건 성취에 연대보증 회사의 잘못이 있었는지 여부는 상관없다는 것입니다. 즉, 건설사의 부도가 연대보증 회사와 아무런 관련이 없더라도, 연대보증 회사는 책임을 져야 합니다.

분양계약자의 권리

조건이 성취되면, 분양계약자는 연대보증 회사에 대해 분양계약상의 권리를 행사할 수 있습니다. 여기에는 계약 해제 및 원상회복(분양대금 반환) 청구, 손해배상 청구 등이 포함됩니다. (민법 제539조, 제548조 제1항, 제551조)

대법원 판례 (1996. 5. 28. 선고 96다6592, 6608, 6615, 6622, 6639 판결)

이 판례는 위에서 설명한 내용을 명확히 보여줍니다. 건설사의 부도로 아파트 건설이 중단되자, 분양계약자는 연대보증 회사에 계약 해제에 따른 분양대금 반환을 청구했고, 대법원은 이를 인정했습니다.

결론

아파트 분양 계약 시 건설사의 부도 등에 대비하여 연대보증 회사가 있는지, 있다면 어떤 회사인지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 건설사에 문제가 생기더라도, 연대보증 회사를 통해 피해를 최소화할 수 있기 때문입니다.