아파트 공용부분 공사, 서면 동의만으로도 가능할까요? (feat. 난방방식 변경)

안녕하세요! 오늘은 아파트 공용부분 공사와 관련해 많은 분들이 궁금해하시는 질문에 대해 알아보겠습니다. 특히 난방방식 변경처럼 큰 공사를 할 때, 모든 입주민들이 직접 회의에 참석하지 않고 서면 동의만으로 진행할 수 있는지 헷갈리는 경우가 많죠.

사례: 갑 아파트 입주자대표회의에서 입주민 5분의 4 이상이 공용부분 변경공사에 동의한다는 서면 동의서를 제출했지만, 실제 회의에는 참석하지 않았습니다. 이 경우 서면 동의만으로 공사를 진행할 수 있을까요?

정답은 "가능하다" 입니다.

아파트처럼 여러 사람이 소유하는 건물(집합건물)의 공용부분 변경은 원칙적으로 모든 소유자로 구성된 관리단에서 결정합니다. 이 결정은 관리단 회의에서 소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항) 또는 소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 서면 합의 (집합건물법 제41조 제1항)로 이루어집니다.

여기서 중요한 점은, 관리단이 이러한 결정을 바탕으로 직접 공사를 진행할 수도 있지만, 다른 주체에게 위임할 수도 있다는 것입니다. 대부분의 아파트에는 입주자대표회의가 있죠? 관리단은 공용부분 변경 업무를 입주자대표회의에 위임하여 처리할 수 있습니다 (대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결).

따라서 위 사례처럼 입주민 5분의 4 이상이 서면으로 공사에 동의하고, 입주자대표회의가 이를 바탕으로 공사를 진행한다면 법적으로 문제가 없습니다. 이는 관리단이 서면 동의를 통해 입주자대표회의에 공용부분 변경 업무를 위임한 것으로 해석되기 때문입니다.

즉, 난방방식 변경과 같은 공용부분 변경 공사는 모든 입주민이 회의에 참석하지 않더라도, 법에서 정한 비율 이상의 서면 동의가 있다면 입주자대표회의를 통해 진행할 수 있습니다. 물론, 이는 특별한 사정이 없는 일반적인 경우에 해당하며, 구체적인 상황에 따라 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다.