아파트 공용공간, 누구 마음대로 쓸 수 있을까?

아파트에 살다 보면 엘리베이터 앞 복도나 계단참 같은 공용공간을 누군가 전용처럼 쓰는 모습을 보게 됩니다. 과연 이런 행위가 법적으로 허용될까요? 최근 대법원 판결을 통해 이 문제에 대한 명확한 기준을 알 수 있게 되었습니다.

핵심은 "관리단 집회 결의" 또는 "구분소유자의 동의"

아파트 공용부분의 사용 용도를 변경하는 것은 원칙적으로 관리단 집회의 결의를 통해 결정됩니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조, 제16조). 즉, 입주민들이 모여 투표 등의 방식으로 결정해야 한다는 것입니다.

하지만 모든 사안을 매번 집회를 열어 결정하는 것은 번거롭겠죠? 그래서 법은 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면 동의가 있으면 관리단 집회 결의가 있는 것으로 간주합니다 (집합건물법 제41조 제1항). 즉, 필요한 만큼의 동의서만 받으면 집회 없이도 공용부분의 사용 용도를 변경할 수 있다는 뜻입니다.

한 번 동의하면 끝? 철회는 불가능!

이번 대법원 판결(2022.10.13. 선고 2021다277795 판결)의 핵심은 바로 "서면 동의의 철회 가능성"입니다. 7층 복도 일부를 한 세대가 전용으로 쓰도록 다른 구분소유자들이 서면으로 동의했는데, 나중에 일부가 마음을 바꿔 동의를 철회하려 했습니다. 하지만 대법원은 이를 인정하지 않았습니다.

대법원은 서면 동의가 일단 유효하게 성립되면, 이후에는 동의를 철회할 수 없다고 판단했습니다 (대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다83533, 83540 판결 참조). 동의를 번복하려면 집합건물법에 따른 새로운 결의나 서면 동의를 받아야 합니다. 즉, 처음 동의할 때 신중하게 생각해야 한다는 것입니다.

참고할 판례들

이번 판결의 이해를 돕기 위해 참고할 만한 판례들을 정리해 보았습니다.

• 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결: 공용부분의 일부 전용 사용 허용에 관한 관리단집회 결의의 효력을 인정한 판례입니다.
• 대법원 2005. 7. 8. 선고 2005다21036 판결: 서면 동의가 관리단집회 결의로 의제된다는 것을 명시한 판례입니다.
• 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결: 서면 동의의 성립 요건에 대한 판례입니다.

결론

아파트 공용부분을 누군가 전용처럼 쓰는 것은 법적으로 가능합니다. 다만, 반드시 관리단 집회의 결의 또는 구분소유자 다수의 서면 동의를 얻어야 하고, 한번 동의하면 이를 번복하기 어렵다는 점을 기억해야 합니다.

이 글이 아파트 공용부분 사용에 대한 이해를 높이는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.