아파트 공사, 나 빼고 결정해도 되는 거야? (관리단과 결의 효력)

아파트에 살다 보면 공용 부분에 대한 공사가 필요할 때가 있죠. 예를 들어 엘리베이터 교체, 주차장 확장, 냉난방 시설 개선 등이 있을 수 있습니다. 그런데 이런 공사를 결정할 때, 모든 주민의 동의를 얻어야 할까요? 나 빼고 다른 주민들이 결정한 공사에 대해서도 비용을 부담해야 할까요? 오늘은 아파트 공사 결정과 관련된 법률 이야기를 해보려고 합니다.

관리단, 아파트 주민들의 모임

아파트처럼 구분소유권이 있는 건물에는 '관리단'이라는 주민 자치 단체가 있습니다. 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법) 제23조 제1항에 따르면, 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있으면 구분소유자 전원이 자동으로 관리단을 구성하게 됩니다. 즉, 별도의 절차 없이 아파트가 존재하는 순간 관리단도 함께 존재하는 것이죠. 이 관리단은 건물과 대지, 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행하는 것을 목적으로 합니다.

관리단 회의에서 결정된 사항의 효력

관리단 회의에서 적법한 절차를 거쳐 결정된 사항은 모든 구분소유자에게 효력이 있습니다. 즉, 회의에서 반대 의견을 냈거나 참석하지 않은 주민이라도 그 결정을 따라야 합니다. 이번 판례에서도 이 부분이 강조되었는데요, 관리단 회의에서 적법하게 결의된 사항은 그 결의에 반대한 구분소유자에게도 효력을 미친다고 명시했습니다.

서면으로도 의결 가능?

집합건물법 제41조 제1항에 따르면, 관리단 회의에서 결의해야 할 사항이라도 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면 합의가 있으면 관리단 회의의 결의가 있는 것으로 간주합니다. 즉, 회의를 열지 않고 서면으로 동의를 얻어 결정할 수도 있는 것이죠.

판례 살펴보기

이번에 소개할 판례는 상가 건물의 구분소유자들이 냉난방 시설 공사 등을 위해 '공동재산관리위원회'를 구성하고, 구분소유자들에게 공사 시행 및 위원회 구성에 대한 동의를 구하는 서면을 배포한 사례입니다. 동의한 구분소유자의 수가 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상이었는데, 법원은 이를 집합건물법 제41조 제1항의 서면 합의에 의한 관리단 회의 결의로 간주했습니다. 즉, 서면 동의만으로도 관리단 회의를 열고 결의한 것과 같은 효력을 갖는다는 것을 보여주는 판례입니다. 또한, 이 사례에서 진행된 냉난방 시설 공사 등은 집합건물법 제15조 제1항의 '공용부분의 변경'에 해당한다고 판단했습니다.

관련 법 조항

• 집합건물의소유및관리에관한법률 제15조 제1항 (공용부분의 변경)
• 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 (관리단의 구성)
• 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 (서면합의)

결론적으로, 아파트 공용 부분의 공사는 관리단 회의를 통해 결정되며, 적법한 절차를 거친 결의는 모든 구분소유자에게 효력이 있습니다. 다만, 법에서 정한 요건을 충족하는 경우 서면 합의만으로도 관리단 회의 결의와 같은 효력을 가질 수 있다는 점을 기억해야 합니다.