아파트 대지에 근저당 설정? 잠깐! 그거 무효일 수도 있어요!

아파트를 구매할 때 대지 지분도 함께 소유하게 되는 건 다들 알고 계시죠? 그런데 만약 아파트가 지어지기 전에 건설사가 대지만 따로 담보로 잡아 대출을 받았다면 어떻게 될까요? 이런 경우, 여러분이 힘들게 마련한 내 집 마련의 꿈이 물거품이 될 수도 있습니다. 오늘은 아파트 대지에 설정된 근저당권의 효력에 대한 중요한 판례를 소개해 드리려고 합니다.

사건의 개요

한 조합이 아파트를 건설하면서 사업 자금을 마련하기 위해 아파트가 완공되기 전에 대지를 담보로 저축은행에서 대출을 받았습니다. 이후 아파트가 완공되어 분양이 이루어졌고, 원고들은 아파트를 분양받았습니다. 그런데 저축은행이 대지에 설정했던 근저당권 때문에 문제가 발생했습니다.

법원의 판단

법원은 저축은행의 근저당권 설정이 무효라고 판단했습니다. 왜 그럴까요?

핵심은 '구분소유권'과 '대지사용권의 일체성'입니다.

• 구분소유권은 언제 생길까? 아파트처럼 1동의 건물 부분을 각각 소유하는 것을 '구분소유'라고 하는데, 이 권리가 생기려면 집합건축물대장에 등록되거나 등기가 필요한 건 아닙니다. 건물이 물리적으로 완성되기 전이라도, 건축허가 신청이나 분양계약 등을 통해 건물을 구분해서 소유하겠다는 의사가 객관적으로 드러나면 구분소유가 성립될 수 있습니다. 이 사건에서는 분양계약을 통해 구분소유 의사가 표시되었고, 아파트가 완성된 시점에 구분소유권이 성립한 것으로 보았습니다. (대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결, 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결 참조 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호, 제3호, 제56조, 부동산등기법 제46조)

• 대지사용권은 왜 중요할까? 아파트를 분양받으면 전유부분(내가 소유하는 아파트 호실)뿐만 아니라 대지에 대한 사용권도 함께 갖게 됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조는 전유부분과 대지사용권은 분리해서 처분할 수 없다고 규정하고 있습니다. 즉, 대지 사용권 없이 전유부분만 따로 팔거나 담보로 제공할 수 없다는 뜻입니다. 이 사건에서는 이미 구분소유권이 성립한 이후에 대지에 근저당권이 설정되었기 때문에, 전유부분과 대지사용권의 일체성을 해치는 행위로 무효가 된 것입니다. (대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결, 대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 참조)

결론

이 판례는 아파트 분양 계약 전에 건설사가 대지를 담보로 대출받는 행위의 위험성을 보여줍니다. 아파트 구매 예정자라면 계약 전에 대지에 근저당권이 설정되어 있는지 꼼꼼히 확인하고, 혹시라도 문제가 발생할 소지가 있다면 전문가와 상담하는 것이 좋겠습니다.