아파트 분양받았는데, 건설사가 내 집을 담보로 돈을 빌렸다면?

분양받은 아파트에 갑자기 근저당이 설정되어 있다면? 황당하고 불안한 상황, 상상만 해도 아찔하죠. 오늘 소개할 판례는 바로 이런 상황과 관련된 이야기입니다.

사건의 개요

A씨는 B 건설회사로부터 아파트를 분양받고 계약금과 중도금 일부를 납부했습니다. 그런데 B 건설회사는 A씨 몰래 해당 아파트를 C 건설사에 담보로 제공하고 돈을 빌렸습니다. 이 사실을 알게 된 A씨는 B 건설회사의 행위가 부당하다며 소송을 제기했습니다.

1심과 2심 법원은 A씨의 주장을 받아들였습니다. B 건설회사가 이미 분양되어 중도금까지 받은 아파트를 담보로 제공한 것은 A씨의 재산권을 침해하는 행위이자, C 건설사는 이러한 사실을 알면서도 담보를 받았으므로 B 건설회사의 불법행위에 적극 가담했다고 판단했습니다. 따라서 C 건설사가 설정한 근저당은 무효라고 판결했습니다. (민법 제103조 반사회적 법률행위)

대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원은 C 건설사가 B 건설회사의 배임행위에 적극 가담했다고 보기 어렵다는 이유로 원심판결을 파기했습니다.

대법원은 C 건설사가 B 건설회사에게 추가 공사대금을 지급하기로 하고, 그 담보로 이미 분양된 아파트들을 포함하여 근저당을 설정받았지만, 실제로 담보할 채권 금액은 각 아파트의 미납 분양대금으로 한정하기로 약정했다는 점을 근거로 삼았습니다.

즉, A씨가 잔금을 치르면 A씨 아파트의 근저당은 해지될 수 있는 상황이었기에, C 건설사가 B 건설회사의 배임행위에 적극적으로 가담했다고 보기는 어렵다는 것입니다.

핵심 포인트

• 건설사가 분양된 아파트를 담보로 제공하는 행위 자체는 수분양자의 권리를 침해할 수 있습니다.
• 하지만 담보로 제공받은 회사가 건설사의 배임행위에 적극 가담하지 않았고, 수분양자의 권리를 해치지 않을 방법을 마련해 두었다면 근저당 설정이 무효라고 단정 지을 수는 없습니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제103조 (반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.
• 민사소송법 제187조 (자백간주) 당사자가 변론에서 상대방의 주장사실을 명백히 다투지 아니한 때에는 이를 자백한 것으로 인정한다. 다만 변론 전체의 취지에 어긋나는 경우에는 그러하지 아니하다.
• 대법원 1995.10.13. 선고 94다60387 판결 등 참조

이 판례는 분양 아파트를 둘러싼 복잡한 법적 분쟁에서 중요한 기준점을 제시하고 있습니다. 수분양자의 권리 보호와 건설사 및 금융기관의 이해관계를 조율하는 섬세한 법적 판단이 필요한 영역임을 보여주는 사례입니다.