아파트 분양 후 담보 설정, 과연 사기일까?

최근 아파트 분양 후, 건설사가 몰래 아파트를 담보로 대출을 받는 사례가 발생하여 논란이 되고 있습니다. 이런 경우, 분양받은 사람들은 꼼짝없이 피해를 볼 수밖에 없는데요. 과연 법적으로 어떤 보호를 받을 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보고, 여러분의 재산권을 지키는 방법에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

A 건설사는 B 아파트를 분양하고 계약금과 중도금까지 받았습니다. 하지만 곧 자금난에 시달리게 되자, 몰래 분양된 아파트를 담보로 여러 사람에게 돈을 빌렸습니다. 이 사실을 모르고 아파트를 분양받은 사람들은 뒤늦게 아파트에 근저당이 설정된 것을 알고 깜짝 놀랐습니다. 분양받은 사람들은 건설사의 행위가 사기라고 주장하며 근저당 말소 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 이 사건에서 건설사의 행위가 반사회적 법률행위에 해당하는지 여부를 핵심 쟁점으로 보았습니다. 반사회적 법률행위란 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 법률행위로, 민법 제103조에 따라 무효입니다. 즉, 처음부터 법적 효력이 없는 것으로 취급됩니다.

법원은 이미 매도된 부동산에 관하여 체결된 저당권설정계약이 반사회적 법률행위로 무효가 되려면, 단순히 저당권자가 부동산이 매도된 사실을 아는 것만으로는 부족하다고 판단했습니다. 저당권자가 매도 사실을 알고도 적극적으로 저당권 설정을 요청하거나 유도하여 계약을 체결하는 등 매도인의 배임행위에 적극 가담해야 한다는 것입니다.

이 사건에서 대출을 받은 사람들은 단순히 건설사가 제공한 등기부등본만 확인하고 실제 아파트 현장을 확인하지 않았습니다. 따라서 법원은 이들이 아파트 분양 사실을 알고 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 설령 알고 있었다 하더라도, 건설사의 배임행위에 적극적으로 가담했다는 증거가 없으므로 근저당 설정 계약은 유효하다고 보았습니다.

핵심 정리

• 이미 매도된 부동산을 담보로 대출받는 행위는 매도인의 배임행위와 저당권자의 적극적인 가담이 있어야 반사회적 법률행위로 무효가 됩니다.
• 저당권자가 매도 사실을 알았다는 것만으로는 부족하며, 저당권 설정을 적극적으로 요청하거나 유도하는 등의 행위가 필요합니다.
• 단순히 등기부등본만 확인하고 현장 확인을 하지 않은 경우, 저당권자가 매도 사실을 알았다고 보기 어렵습니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제103조 (반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.
• 대법원 1989. 11. 28. 선고 89다카14295, 14031 판결
• 대법원 1992. 3. 31. 선고 92다1148 판결
• 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 판결

결론

부동산 거래, 특히 아파트 분양과 관련된 거래에서는 더욱 신중해야 합니다. 등기부등본 확인은 물론, 실제 현장을 방문하여 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 자신의 재산권을 보호하기 위해서는 관련 법률과 판례에 대한 이해도 필요합니다. 위 사례처럼 분쟁이 발생했을 경우, 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대처하는 것이 중요합니다.