아파트 땅 지분, 따로 팔 수 있을까?

아파트를 소유하면 건물뿐 아니라 땅 지분도 함께 갖게 되죠. 그런데 이 땅 지분을 아파트와 따로 팔 수 있을까요? 이번 대법원 판결(2023. 7. 13. 선고 2022다271948 판결)을 통해 자세히 알아보겠습니다.

원칙적으로는 NO! 하지만 예외도 있어요.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제20조는 원칙적으로 아파트(전유부분)와 땅 지분(대지사용권)을 따로 팔 수 없다고 정하고 있습니다. 즉, 아파트를 팔면 땅 지분도 함께 넘어가고, 땅 지분만 따로 떼어서 팔 수는 없다는 뜻이죠.

핵심은 '언제' 땅 지분을 처분했느냐!

하지만 이번 판결의 핵심은 '언제' 땅 지분을 처분했는지에 있습니다. 1984년 4월 10일 이전에 지어진 건물의 경우, 1986년 4월 10일 이전에 전유부분과 땅 지분을 따로 처분했다면 그 효력은 유효합니다. 집합건물법 부칙 제4조에 따라 제20조(분리처분 금지)가 적용되기 전이기 때문이죠. 이 경우, 이후에 전유부분과 대지사용권을 각각 처분해도 문제가 없습니다. (대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결 참조)

내 땅 지분이 아파트와 관련 없는 땅이라면?

또 다른 예외는 땅 지분이 아파트 소유와 관계없이 가지고 있는 땅일 경우입니다. 예를 들어, 아파트가 지어지기 전부터 그 땅을 소유하고 있었다면, 그 땅 지분은 집합건물법 제20조의 적용을 받지 않습니다. 즉, 아파트와 상관없이 땅 지분을 자유롭게 처분할 수 있다는 것이죠. (대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다12149, 12156 판결 참조)

이번 판결은?

이번 사건에서는 건물 소유주가 1986년 4월 10일 이전에 아파트를 모두 팔면서 땅 지분은 자신이 가지고 있다가 나중에 다른 사람에게 팔았습니다. 대법원은 이 땅 지분이 아파트 소유와 관련 없는 땅이라고 판단하여, 따로 처분한 것이 유효하다고 보았습니다.

결론

아파트 땅 지분을 따로 파는 것은 원칙적으로 금지되어 있지만, 1986년 4월 10일 이전에 분리 처분했거나, 아파트 소유와 무관한 땅일 경우에는 예외적으로 가능합니다. 따라서 땅 지분을 처분하기 전에 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.